Antwoorden voor eigenaren
Wat zijn de fiscale lasten (afecciones fiscales) die als last in de Nota Simple staan?
Ze staan bij de lasten en schrikken af, maar bijna altijd is het geen openstaande schuld. Wat telt, is dat de termijn is verlopen.
KORT ANTWOORD
Een fiscale last (afección fiscal) is een aantekening van het Registro de la Propiedad (het Spaanse Eigendomsregister) die de woning vijf jaar lang verbindt aan een mogelijke aanvullende aanslag van de belasting op de laatste overdracht (Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados of Sucesiones y Donaciones). Het is geen schuld: het is een waarschuwing aan toekomstige kopers. Wat telt, is dat de termijn is verlopen of dat de belasting correct is afgerekend.
IN DIT ARTIKEL
Als u de Nota Simple (het uittreksel uit het Eigendomsregister) van uw woning hebt gelezen, hebt u vast zoiets gezien. Hier leggen wij uit wat het betekent en wat u moet doen.
Wat er precies staat
De gebruikelijke formulering is: "Dit registergoed is gedurende een termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de datum van de aanslag, verbonden aan de betaling van de aanslagen die in voorkomend geval kunnen worden opgelegd voor de belasting op vermogensoverdrachten en notariële akten (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), waarbij de last vervalt door het bedrag dat per zelfaangifte (autoliquidación) is voldaan". Wie dit niet gewend is, denkt dat er nog betalingen openstaan op de woning. Over het algemeen is dat niet zo.
Wat een fiscale last is
Het wordt ook wel een kanttekening van fiscale last (nota marginal de afección fiscal) genoemd. Die wordt toegevoegd telkens wanneer een woning wordt overgedragen in een transactie die belast is, zoals Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados of Sucesiones y Donaciones (erfenis- en schenkbelasting). Het is een inschrijving die het registergoed gedurende vijf jaar verbindt aan de mogelijke aanvullende aanslag van die belasting. Het werkt als een waarschuwing aan mogelijke kopers dat de Spaanse belastingdienst (Hacienda) een aanvullende aanslag kan opleggen.
Wat u moet controleren
- Dat de last is verlopen: er zijn meer dan vijf jaar verstreken sinds de vermelde datum
- Zo niet, dat de belasting van de vorige transactie correct is afgerekend
- Dat er geen andere lasten in de Nota Simple staan: hypotheken of beslagen
- Dat uw advocaat de Nota Simple vóór de ondertekening nakijkt
Als de belasting niet correct is afgerekend en de last nog loopt, kan Hacienda de aanvullende aanslag bij de nieuwe eigenaar opeisen. Daarom laten de advocaten van kopers dit nakijken.
Staat er een lopende hypotheek op, lees dan hoe u die kunt doorhalen. En hebt u vragen over de IBI, lees dan oude IBI-schuld.
Veelgestelde vragen
Is het een schuld?
Nee. Het is een waarschuwing dat de overheid de belasting gedurende vijf jaar opnieuw kan vaststellen. Na die termijn vervalt de last.
Kan de last worden doorgehaald?
Zodra de termijn is verlopen, wordt de last doorgehaald in het Registro de la Propiedad, meestal op verzoek van de eigenaar.
Houdt het de verkoop tegen?
Meestal niet, als de termijn is verlopen of als de belasting correct is afgerekend. De advocaten van de kopers controleren dit.
Waar zie ik het?
Bij de lasten in de Nota Simple, die u opvraagt bij het Registro de la Propiedad.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Registro de la Propiedad; Ley General Tributaria; Agencia Tributaria. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.