Antwoorden voor eigenaren
Op mijn woning is een beslag (embargo) aangetekend: kan ik haar verkopen?
Een beslag in het register sluit de verkoop niet uit, maar vraagt om een vaste werkwijze: het wordt betaald met een deel van de prijs en dezelfde dag doorgehaald.
KORT ANTWOORD
U kunt een woning met beslag verkopen als de schuld wordt betaald met het geld van de verkoop en het beslag in het register wordt doorgehaald. Bij beslagen van overheidsinstanties gebruikt u een betalingsbrief (carta de pago); bij gerechtelijke beslagen een cheque aan de schuldeiser en een doorhalingsbevel van de rechter. Een advocaat is onmisbaar.
IN DIT ARTIKEL
Dit artikel behandelt alleen beslagen op de woning zelf, niet beslagen op lonen, rekeningen of andere vermogensbestanddelen. Het is het perspectief van de verkoper en van de koper die met zekerheid wil kopen.
Wat een beslag op een woning is
Het is een juridische maatregel op een onroerend goed om een openstaande schuld te dekken. In Spanje kan het voortkomen uit een rechterlijke beschikking of uit een bestuurlijk besluit van een lokale, regionale of nationale overheid. Zowel de rechtbank als openbare instanties kunnen de inbeslagname van de goederen van de schuldenaar gelasten om de schuld te voldoen en de niet-geldelijke activa in een openbare veiling te verkopen.
Beslag van een overheidsinstantie
De meeste komen voort uit schulden aan de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst), aan de Seguridad Social (sociale zekerheid) of aan de gemeente (IBI, afval, plusvalía municipal, de gemeentelijke meerwaardebelasting). Om het door te halen:
- Vraag de overheid om de betalingsbrief (carta de pago) met de totale schuld (hoofdsom, rente en kosten) op de datum van de ondertekening.
- Breng dat bedrag in mindering op het geld dat de verkoper bij de notaris ontvangt, en laat het in de akte vastleggen.
- De betalingsbrief heeft een termijn om zonder extra rente te betalen: na de ondertekening zijn er enkele dagen om te betalen.
- Betaal bij een van de banken die erop vermeld staan en bewaar het betalingsbewijs.
- De overheid geeft het doorhalingsbevel (mandamiento de cancelación) van het beslag af aan het register, dat het beslag doorhaalt na ontvangst.
- Het is raadzaam een bedrag van de prijs in te houden om de kosten van de doorhalingsprocedure te dekken.
Beslag op gerechtelijk bevel
Het komt voort uit de tenuitvoerlegging van een vonnis wegens een betalingsverplichting die de schuldenaar niet vrijwillig heeft nagekomen. Om het door te halen:
- De verkoper of zijn advocaat neemt contact op met de schuldeiser om een document vast te stellen met de totale schuld, met rente en proceskosten, op de datum van de ondertekening.
- Een van de cheques voor de betaling aan de verkoper wordt voor dat bedrag op naam van de schuldeiser uitgeschreven. De schuldeiser haalt hem op bij de notaris en tekent dat de schuld is betaald.
- Bij de notaris dient de schuldeiser een door zijn advocaat en procurador (gerechtelijk procesvertegenwoordiger) ondertekend verzoek in bij de rechtbank om opheffing van het beslag. Het is ook raadzaam dat hij zich verbindt geen verdere vorderingen in te stellen.
- Daarna geeft de rechter het doorhalingsbevel af aan het register, dat het beslag doorhaalt na ontvangst.
Zie ook de fiscale lasten, de hypotheek doorhalen en de IBI-schuld. Raadpleeg altijd uw advocaat.
Veelgestelde vragen
Kan iemand een woning met beslag kopen?
Ja, met volledige zekerheid als het beslag bij de ondertekening wordt doorgehaald met een deel van de prijs en met juridisch advies.
Wie betaalt de schuld?
Ze wordt betaald uit het geld van de verkoper, met een cheque of betalingsbrief, op de dag van de ondertekening of in de dagen erna als de betalingsbrief dat toelaat.
Wanneer verdwijnt het beslag uit het register?
Wanneer het register het doorhalingsbevel van de overheid of van de rechter ontvangt.
Wat is verstandig om van de prijs in te houden?
Een bedrag om de kosten van de doorhalingsprocedure te dekken, naast de schuld.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Registro de la Propiedad; Ley de Enjuiciamiento Civil; Ley General Tributaria. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.