Antwoorden voor eigenaren
Kan ik mijn hypotheek zelf laten doorhalen als ze volledig is afbetaald?
De laatste termijn betalen haalt de hypotheek niet uit het Registro. Ze moet worden doorgehaald (cancelación), en dat is minder ingewikkeld dan het lijkt.
KORT ANTWOORD
U kunt het zelf regelen: 1) de bank geeft u het nulschuldbewijs (certificado de deuda cero), 2) u tekent de akte van doorhaling bij een notaris, 3) modelo 600 wordt ingediend bij het belastingkantoor (oficina liquidadora) en 4) de doorhaling wordt ingeschreven in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister). Verkoopt u met een lopende hypotheek, dan wordt die dezelfde dag als de ondertekening van de verkoop doorgehaald met een bankcheque.
IN DIT ARTIKEL
Zolang de hypotheek ingeschreven staat, verschijnt ze als last op de Nota Simple (uittreksel uit het Registro). Dat kan een verkoop of nieuwe financiering vertragen, ook al bent u niets meer verschuldigd.
De vier stappen van de doorhaling
De bank
U vraagt het totale openstaande bedrag op: kapitaal, rente tot op heden en, afhankelijk van het contract, de doorhalingskosten. Na betaling geeft de bank het nulschuldbewijs af, dat aantoont dat de lening is afgelost.
De notaris
Met dat bewijs en de gegevens van de hypotheek en van het onroerend goed stelt het notariskantoor de akte van doorhaling op. Een gevolmachtigde van de bank tekent die namens de instelling.
Het belastingkantoor
Met een kopie van de akte wordt modelo 600 (Actos Jurídicos Documentados) ingediend. De doorhaling leidt niet tot belasting, maar moet wel worden afgehandeld en de akte moet worden afgestempeld.
Het Registro de la Propiedad
Alle documentatie wordt ingediend en de inschrijving van de doorhaling wordt aangevraagd. Na enkele dagen meldt het Registro dit en verdwijnt de hypotheek van de Nota Simple.
Wat er gebeurt met zeer oude hypotheken
Bij wijze van uitzondering kan een oude hypotheek rechtstreeks in het Registro worden doorgehaald, zonder bank of notaris, als er meer dan twintig jaar zijn verstreken sinds de laatste vervaldatum die in de hypotheekakte staat en er geen vorderingen zijn geweest. Het is een technische procedure: laat ze liefst door een advocaat nakijken.
Als u verkoopt met een nog lopende hypotheek
Neemt de koper de lening niet over, dan wordt de hypotheek bij de verkoop doorgehaald. Dat gebeurt normaal op dezelfde dag, bij dezelfde notaris en vlak vóór de koopakte:
- De bank maakt een verklaring met de exacte schuld op de datum van de ondertekening
- De koper neemt een bankcheque voor dat bedrag mee, die aan de gevolmachtigde van de bank wordt overhandigd
- De gevolmachtigde tekent ter plekke de akte van doorhaling
- De doorhaling moet zijn ingeschreven vóór de koop door de nieuwe eigenaar
Vraag de bank ruim vóór de ondertekening om het schuldbewijs: het exacte bedrag hangt van de dag af.
Zo weet u hoeveel u na de verkoop echt overhoudt.
Kijk vóór de ondertekening ook of er andere lasten op de Nota Simple staan: fiscale lasten (afecciones fiscales) of beslagen (embargos).
Veelgestelde vragen
Moet ik betalen om door te halen?
U betaalt de openstaande schuld en, afhankelijk van het contract, doorhalingskosten. Daarnaast zijn er notaris- en registerkosten voor de akte. Vraag uw bank en uw notaris naar het exacte bedrag.
Hoe lang duurt het voordat het Registro de doorhaling inschrijft?
Meestal binnen enkele dagen. Daarna kunt u een bijgewerkte Nota Simple opvragen om te controleren dat de hypotheek verdwenen is.
Kan ik verkopen zonder eerst te hebben doorgehaald?
Ja. Dat is gebruikelijk: de hypotheek wordt met het geld van de verkoop doorgehaald op de dag van de ondertekening.
En als de bank niet meer bestaat of is gefuseerd?
De instelling die haar is opgevolgd tekent. Een advocaat of gestor (gestoría) spoort de opvolger op en bereidt de documentatie voor.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Ley Hipotecaria (Spaanse Hypotheekwet); Registro de la Propiedad; Agencia Tributaria (Spaanse belastingdienst, modelo 600); Consejo General del Notariado (Spaanse notariële raad). Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.