Antwoorden voor eigenaren
Kan ik de verkoop van mijn woning ondertekenen als de partijen op verschillende plaatsen zijn?
Verkopen zonder te reizen kan en gebeurt vaak. Het belangrijkste is dat u op tijd de juiste route kiest: twee gekoppelde notariskantoren, een volmacht uit uw eigen land of het consulaat.
KORT ANTWOORD
Als koper en verkoper in verschillende steden in Spanje zitten, wordt de akte ondertekend bij twee onderling verbonden notariskantoren. Woont u in het buitenland, dan tekent u een volmacht bij een notaris in uw eigen land (met apostille) of bij het Spaanse consulaat, en uw vertegenwoordiger tekent namens u in Marbella. Wat niet kan, is de koopovereenkomst via videoconferentie ondertekenen.
IN DIT ARTIKEL
Het is een van de vragen die eigenaren die niet aan de Costa del Sol wonen ons het vaakst stellen. Hier vindt u de twee routes, de documenten die u het best vooraf klaarlegt en wat er verandert als u geen fiscaal inwoner bent.
Als beide partijen in Spanje zijn: ondertekenen bij twee notarissen
Sinds 2001 zijn de Spaanse notariskantoren elektronisch met elkaar verbonden en kunnen ze documenten en akten in realtime en volledig veilig naar elkaar sturen. Stel dat de koper in Marbella zit en de verkoper in Madrid. Dan zijn er twee manieren:
Met een volmacht
De verkoper tekent bij een notaris in Madrid een volmacht ten gunste van iemand in Marbella. Het notariskantoor stuurt die elektronisch door naar het kantoor in Marbella, en die persoon tekent dezelfde dag de akte namens de verkoper.
Met bekrachtiging
De koper tekent de akte in Marbella, de notaris stuurt die elektronisch naar een notariskantoor in Madrid en daar bekrachtigt de verkoper haar.
Als u buiten Spanje woont: de notariële volmacht
Dit is de gebruikelijkste route als de eigenaar in het buitenland woont. Een volmacht heet in het Spaans poder notarial:
- Bij een notaris in uw eigen land. De volmacht moet voorzien zijn van de Haagse apostille om in Spanje geldig te zijn, en van een vertaling als ze niet tweetalig is opgesteld. Maakt uw land geen deel uit van het Verdrag van Den Haag, dan wordt in plaats van de apostille consulaire legalisatie gevraagd.
- Bij het Spaanse consulaat. De consul treedt op als Spaanse notaris, dus de volmacht heeft geen apostille nodig.
- Liever een bijzondere volmacht voor deze verkoop dan een algemene: daarin staat precies wat uw vertegenwoordiger mag ondertekenen en dat roept bij de notaris minder vragen op.
Begin met de volmacht zodra u zeker weet dat u verkoopt. Uiterlijk bij het aanvaarden van een bod, nooit in de week voor de ondertekening.
Apostille en vertaling kosten vaak meer tijd dan verwacht.
Kan de verkoop via videoconferentie worden ondertekend?
Sinds november 2023 staat Wet 11/2023 toe dat bepaalde handelingen via videoconferentie bij de notaris worden verricht, zoals sommige vennootschapszaken of procesvolmachten. De koop van een woning hoort daar niet bij, en algemene volmachten evenmin. Om op afstand te verkopen blijven de routes dus de volmacht of de ondertekening bij twee notarissen.
Documenten die u het best klaar heeft
- Paspoort en NIE
- Eigendomsakte (escritura)
- Laatste IBI-aanslag
- Verklaring van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) dat u geen achterstand heeft
- Energieprestatiecertificaat
- Bewijs van geen stedenbouwkundige overtreding (certificado de no infracción urbanística), gebruikelijk in Marbella
- Bij een hypotheek: een verklaring van de bank over de openstaande schuld om die bij de ondertekening door te halen
Als u geen fiscaal inwoner van Spanje bent: de inhouding van 3%
Het is een voorschot op uw belasting, niet de definitieve belasting. In modelo 210 geeft u uw werkelijke winst aan en verrekent u de inhouding: is de belasting die u verschuldigd bent lager dan 3%, of verkoopt u met verlies, dan vraagt u het verschil terug. Meer uitleg vindt u in de inhouding van 3% bij niet-inwoners en in welke belastingen u betaalt bij de verkoop in Marbella en Benahavís.
Veelgestelde vragen
Kan mijn advocaat voor mij tekenen?
Ja, als u hem een volmacht geeft die de verkoop dekt.
Wanneer begin ik met de volmacht?
Zo snel mogelijk: zodra u voor 100% besloten heeft dat u verkoopt en hoe. Uiterlijk wanneer u een bod aanvaardt. Zo komt u bij de ondertekening met apostille en vertaling al geregeld.
Kan de koper ook op afstand tekenen?
Ja, via dezelfde routes: een volmacht of ondertekening bij twee notarissen.
Moet ik in Spanje zijn om betaald te krijgen?
Nee. De prijs wordt bij de ondertekening betaald aan degene die u vertegenwoordigt of op de rekening die in de akte staat.
Kan de koop van een woning via videoconferentie worden ondertekend?
Nee. Wet 11/2023 staat enkele notariële handelingen via videoconferentie toe, maar de koop van een woning hoort daar niet bij, en algemene volmachten evenmin. De routes zijn de notariële volmacht of ondertekening bij twee notarissen.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Consejo General del Notariado (Spaanse notariële raad); Wet 11/2023; Agencia Tributaria (Spaanse belastingdienst, modelo 211 en 210). Laatst bijgewerkt: 23 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.