Antwoorden voor eigenaren
De inhouding van 3% voor niet-inwoners bij een verkoop in Spanje
Het is geen extra belasting, maar een voorschot. Er gelden wel termijnen, en de koper draagt het af, niet u.
KORT ANTWOORD
Bent u fiscaal niet-inwoner en verkoopt u een woning in Spanje, dan moet de koper 3% van de overeengekomen prijs inhouden en binnen een maand afdragen aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda) met modelo 211. Het is een voorschot op uw belasting: u dient daarna modelo 210 in en krijgt terug wat te veel is of betaalt wat ontbreekt.
IN DIT ARTIKEL
Veel buitenlandse eigenaren ontdekken het pas bij de notaris. Het is goed het vooraf te kennen, want het raakt het geld dat u op de dag van de ondertekening ontvangt.
Waarom bestaat de inhouding?
Elke verkoper in Spanje betaalt belasting over de winst die hij behaalt. Bent u fiscaal inwoner, dan geeft u die aan in de aangifte van juni van het jaar erna en toont u dat bij de notaris aan met een certificaat van de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). Bent u dat niet, dan vindt de belastingdienst het moeilijk de belasting te innen zodra de transactie is afgerond en de verkoper het land al uit is. Daarom verplicht zij de koper 3% in te houden en binnen een maand na de ondertekening af te dragen. De verantwoordelijkheid voor die afdracht ligt bij de koper.
Als de inhouding hoger is dan uw belasting
U dient modelo 210 in met opgave van de winst, of van het verlies als dat er is. Wanneer de belastingdienst de aangifte controleert en vaststelt dat er geen andere belastingen openstaan, betaalt zij het verschil tussen het afgedragen bedrag en de werkelijke belasting terug. Onze ervaring is dat die teruggaven tussen zes maanden en een jaar duren.
Als de inhouding de belasting niet dekt
U dient in dezelfde termijn gewoon modelo 210 in en betaalt het extra bedrag dat ontbreekt. Bij een tarief van 19% (EU en EER) of 24% (rest) en een inhouding van 3% moet u bij verkopen met winst normaal gesproken bijbetalen.
| Onderdeel | Voorbeeld (prijs € 800.000, winst € 230.000, EU) |
|---|---|
| Inhouding van 3% van de prijs | € 24.000 |
| Werkelijke belasting tegen 19% | € 43.700 |
| Te betalen met modelo 210 | € 19.700 |
Voorbeeld ter illustratie. Was de winst lager, of waren er verliezen, dan zou de inhouding geheel of gedeeltelijk worden teruggegeven.
Wat u het best voorbereidt
- Uw NIE en de fiscale gegevens van uw land van verblijf
- De aankoopaktes en de facturen van verbeteringen, om de werkelijke winst aan te tonen
- Een belastingadviseur die modelo 210 op tijd indient
- Er rekening mee houden dat u bij de ondertekening 97% van de prijs ontvangt, zonder andere kosten mee te rekenen
- Het arras-contract (aanbetalingscontract) laten nakijken zodat de inhouding erin staat
Voor de volledige berekening raadpleegt u welke belastingen u betaalt bij de verkoop en inwoner of niet-inwoner.
Veelgestelde vragen
Wie draagt de inhouding af aan de belastingdienst?
De koper, met modelo 211, binnen een maand na de overdracht.
Wat gebeurt er als ik als niet-inwoner met verlies verkoop?
U dient modelo 210 in en vraagt de teruggave van wat is ingehouden.
Wanneer wordt het verschil teruggestort?
Nadat de aangifte is gecontroleerd. Onze ervaring is dat het tussen zes maanden en een jaar duurt.
Is het hetzelfde als de eindbelasting?
Nee. Het is een voorschot. De eindbelasting wordt berekend over uw werkelijke winst en aangegeven met modelo 210.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Agencia Tributaria (modelos 211 en 210); Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.