Antwoorden voor eigenaren
Arras-contract: wat de verkoper moet weten voordat hij tekent
Het arras-contract is het moment waarop een bod een verplichting wordt. Wat u hier tekent, bepaalt de rest van de verkoop.
KORT ANTWOORD
Gebruikelijk is dat de koper ongeveer 10% van de prijs als arras (aanbetaling bij het voorlopige koopcontract) betaalt. Als niets anders is bepaald, beschouwt het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) ze als penitenciales: trekt de koper zich terug, dan verliest hij wat hij betaalde; doet de verkoper dat, dan betaalt hij het dubbele terug. Leg schriftelijk vast welk type arras het is, de uiterste ondertekendatum, de voorwaarden en wie wat betaalt.
IN DIT ARTIKEL
Tussen het bod en de notariële akte zit een privécontract dat bijna niemand rustig leest. Dit zijn de punten die u als verkoper niet mag overslaan.
Wat arras zijn en waarvoor ze dienen
Arras zijn een bedrag dat de koper bij het tekenen van het privécontract aan de verkoper overhandigt, als teken dat hij zich verplicht te kopen. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op de uiteindelijke prijs. Het haalt de woning gedurende de overeengekomen termijn van de markt en legt de voorwaarden van de koop vast: prijs, uiterste datum, stand van de lasten en verdeling van de kosten.
De drie soorten arras
Penitenciales (afstand tegen boete)
Ze laten toe dat een partij afziet door te betalen. Trekt de koper zich terug, dan verliest hij de arras; doet de verkoper dat, dan betaalt hij het dubbele terug. Dit past artikel 1454 van het Código Civil toe als het contract niets anders zegt.
Confirmatorias (bevestigend)
Ze zijn een gewone vooruitbetaling en bevestigen het contract. Wie zich niet aan het contract houdt, krijgt te maken met een vordering tot nakoming of een schadevergoeding.
Penales (strafbeding)
Ze leggen een schadevergoeding vast voor wanprestatie, die komt bovenop de vordering tot nakoming. Ze moeten nauwkeurig worden opgesteld.
Welke clausules u het best opneemt
- Het type arras, zonder dubbelzinnigheid opgeschreven
- Het bedrag en hoe het wordt betaald (identificeerbare overschrijving)
- De uiterste datum om de akte te ondertekenen en wat er gebeurt als die wordt overschreden
- Wie de hypotheek wanneer doorhaalt, als die er is
- Dat het onroerend goed vrij van lasten wordt geleverd, of welke lasten blijven
- Verdeling van kosten en belastingen, inclusief de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond)
- Als de koper niet-inwoner is, de inhouding van 3% bij de ondertekening
Een slecht opgestelde arras beschermt niemand. Laat uw advocaat ze nakijken voordat u tekent, ook als verkoper.
Een wijziging van één zin kan een zaak beslissen.
Reservering en arras zijn niet hetzelfde
Aan de Costa del Sol is een voorafgaande reservering gebruikelijk, met een kleiner bedrag, die de woning enkele dagen van de markt houdt terwijl het arras-contract wordt voorbereid. De reservering vervangt de arras niet: het is een korte afspraak die erop gericht is bij de arras uit te komen. Ook die wordt privé getekend en het is verstandig de termijn vast te leggen, en wat er met het geld gebeurt als er geen akkoord komt.
Na de arras: de weg naar de akte
Tussen de arras en de ondertekening bij de notaris worden de documenten voor de ondertekening voorbereid, worden lasten doorgehaald en wordt, als de koper financiert, de notariële stap van de hypotheek afgerond. Een arras-contract met realistische data voorkomt spanning in dit traject.
Veelgestelde vragen
Welk bedrag wordt gewoonlijk als arras betaald?
Ongeveer 10% van de verkoopprijs, al kan een ander bedrag worden overeengekomen.
Wat gebeurt er als de koper zich terugtrekt?
Zijn de arras penitenciales, dan houdt de verkoper ze. Zijn ze confirmatorias of penales, dan kan hij nakoming van het contract en schadevergoeding vorderen.
En als ik me als verkoper terugtrek?
Bij penitenciales betaalt u het dubbele van wat u ontving terug. Teken daarom pas arras als u zeker bent van uw besluit.
Worden ze bij de notaris getekend?
Normaal zijn ze een privécontract. Ze kunnen in een notariële akte worden opgenomen als de partijen dat willen, wat ze meer kracht geeft tegenover derden.
Moet er belasting worden betaald over ontvangen arras?
De arras worden in mindering gebracht op de uiteindelijke prijs en worden niet als aparte verkoop belast. De belastingen van de verkoop worden afgerekend bij het afsluiten van de transactie.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Código Civil (Spaans Burgerlijk Wetboek), artikel 1454 en volgende; Consejo General del Notariado (Spaanse notariële raad); Agencia Tributaria (Spaanse belastingdienst). Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.