Antwoorden voor eigenaren
Moet ik de plusvalía municipal betalen als ik met verlies heb verkocht?
Het korte antwoord is nee. Belangrijk is dat u het kunt aantonen en de termijnen aanhoudt, want een aanslag waartegen u niet tijdig in beroep gaat, wordt definitief.
KORT ANTWOORD
De plusvalía municipal (gemeentelijke waardestijgingsbelasting) belast de waardestijging van de grond. Is de verkoopprijs lager dan de aankoopprijs, dan is er geen waardestijging en hoeft u haar niet te betalen. U toont dat aan met de akten van aankoop en verkoop of met een deskundigenrapport. Hebt u haar al betaald, dan kunt u teruggave vragen; stelt de gemeente haar aan u op, dan hebt u een maand om in beroep te gaan.
IN DIT ARTIKEL
Dit artikel is geschreven door David Mencía, advocaat gespecialiseerd in burgerlijk, vastgoed- en fiscaal recht, en beantwoordt een veelvoorkomende vraag: wat doet u met de plusvalía als u voor minder verkoopt dan u kocht.
Wat is de plusvalía municipal
De Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, bekend als plusvalía municipal (gemeentelijke waardestijgingsbelasting), belast de winst die voortvloeit uit de overdracht van een pand, of dat nu door verkoop, erfenis of schenking gebeurt. In het algemeen betaalt de verkoper, de erfgenaam of de begiftigde haar.
Wat zeggen de rechtbanken
Sinds 2017 hebben het Tribunal Constitucional (Constitutioneel Hof) en het Tribunal Supremo (Hooggerechtshof) meerdere uitspraken gedaan in het gelijk van de belastingplichtigen: situaties waarin er geen waardestijging van het pand is of geen winst is gemaakt bij de overdracht, mogen niet worden belast. Bijgevolg kan de belastingplichtige de gemeente verzoeken het betaalde terug te geven, of melden dat er geen waardestijging is geweest en dat de belasting dus niet hoeft te worden vastgesteld.
Hoe toont u aan dat er geen waardestijging is
Het kan met alle middelen worden bewezen, al is het meest aan te raden de openbare akten van verkrijging en van overdracht van het pand te gebruiken, of een deskundigenrapport.
Hoe u claimt, afhankelijk van wie de belasting heeft vastgesteld
De belastingplichtige heeft haar zelf berekend
U kunt de gemeente een schrijven sturen met het verzoek het ten onrechte betaalde terug te geven. De termijn is vier jaar vanaf het indienen van de aangifte.
De gemeente heeft haar vastgesteld
Dat is gebruikelijk bij de meeste gemeenten aan de Costa del Sol. De belastingplichtige kan binnen een maand na ontvangst van de aanslag in beroep gaan, als hij niet eerder een schrijven heeft ingediend waarin hij meldt dat er geen winst was.
Gaat u niet binnen de wettelijke termijn in beroep, dan worden de besluiten definitief en kunnen ze niet meer worden herzien. Houd de termijnen aan.
Update 2026: sinds november 2021 bepaalt de wet zelf dat een overdracht zonder waardestijging niet wordt belast en dat de belasting mag worden berekend met de methode die voor de belastingplichtige het gunstigst is. We bespreken het in welke belastingen u betaalt bij de verkoop.
Veelgestelde vragen
Moet ik de verkoop aangeven als er geen plusvalía is?
Ja: het is verstandig de gemeente te melden dat er geen waardestijging is geweest en dat aan te tonen met de akten, zodat de belasting niet aan u wordt opgelegd.
Welke termijn heb ik als de gemeente mij de aanslag heeft gestuurd?
Een maand vanaf ontvangst om in beroep te gaan. Na die termijn wordt hij definitief.
En als ik haar al heb betaald?
Hebt u haar zelf berekend en betaald, dan kunt u teruggave vragen binnen vier jaar vanaf het indienen van de aangifte.
Waar kan ik mijn concrete geval laten beoordelen?
Bij een advocaat of belastingadviseur. Elk geval hangt af van de data, de waarden en de gemeente.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: David Mencía, advocaat; Tribunal Constitucional en Tribunal Supremo; geconsolideerde tekst van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.