Antwoorden voor eigenaren
Welke belastingen betaalt u bij de verkoop van een woning in Marbella en Benahavís? (2026)
Bij een verkoop in Spanje betaalt u vooral over wat u wint, niet over wat u verkoopt. Dit zijn de algemene regels voor particulieren, met cijfers.
KORT ANTWOORD
Bij de verkoop van een woning zijn er twee hoofdbelastingen: de vermogenswinst (ganancia patrimonial), die u aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda) betaalt over de winst (19% tot 30% voor inwoners; een vast tarief van 19% of 24% voor niet-inwoners), en de gemeentelijke waardestijgingsbelasting (plusvalía municipal), die u aan de gemeente betaalt voor de waardestijging van de grond en die nul kan zijn als u met verlies verkoopt.
IN DIT ARTIKEL
De regels verschillen naargelang uw fiscale woonplaats, het jaar van aankoop en de facturen die u bewaart. Wat volgt is algemeen en geldt voor natuurlijke personen: in elk geval kunnen aftrekposten of vrijstellingen van toepassing zijn.
De vermogenswinst: wat wordt belast
U betaalt over de winst, niet over de totale prijs:
Vermogenswinst = verkoopwaarde − aankoopwaarde
- Verkoopwaarde: de verkoopprijs min de verkoopkosten: het honorarium van de makelaar inclusief btw, de gemeentelijke waardestijgingsbelasting en de doorhaling van de hypotheek, indien aanwezig.
- Aankoopwaarde: wat u bij de aankoop betaalde plus de kosten van die aankoop (notaris, Registro de la Propiedad (eigendomsregister), overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones) of btw en zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados) bij nieuwbouw). Ook substantiële verbeteringen en uitbreidingen tellen mee, mits u de facturen bewaart. Gewoon onderhoud telt niet mee en zonder factuur telt niets mee.
De tarieven van 2026
| Inwoners van Spanje: winst | Tarief |
|---|---|
| Tot € 6.000 | 19% |
| Van € 6.000 tot € 50.000 | 21% |
| Van € 50.000 tot € 200.000 | 23% |
| Van € 200.000 tot € 300.000 | 27% |
| Meer dan € 300.000 | 30% |
| Niet-inwoners: fiscale woonplaats | Tarief |
|---|---|
| Europese Unie en Europese Economische Ruimte | 19% vast |
| Overige landen | 24% vast |
De schijven voor inwoners worden trapsgewijs toegepast op de spaargrondslag. Niet-inwoners betalen één vast tarief over de hele winst.
Een voorbeeld om te berekenen wat u overhoudt
Voorbeeld ter illustratie en vereenvoudigd, zonder andere spaarinkomsten of vrijstellingen. U kocht voor € 500.000 en de aankoopkosten bedroegen € 40.000. U verkoopt voor € 800.000 en de verkoopkosten bedragen samen € 30.000.
- Inwoner van Spanje: € 1.140 + € 9.240 + € 34.500 + € 8.100 = € 52.980
- Niet-inwoner uit de EU of de EER (19%): € 43.700
- Niet-inwoner uit een ander land (24%): € 55.200
Bent u niet-inwoner, dan heeft de koper 3% van de prijs ingehouden (€ 24.000 in dit voorbeeld) en betaalt u het verschil wanneer u uw aangifte indient. We leggen het uit in de inhouding van 3% voor niet-inwoners.
Wat u overhoudt hangt niet alleen af van de vraagprijs, maar ook van de facturen die u bewaarde en het jaar waarin u kocht.
Verzamel uw notariële akten en facturen voordat u de woning te koop zet.
Wanneer betaalt u
- Inwoners: in de aangifte inkomstenbelasting (IRPF) van juni van het jaar na de verkoop.
- Niet-inwoners: de koper draagt de 3% binnen een maand af en u dient daarna binnen drie maanden modelo 210 in, dus binnen vier maanden na de ondertekening. Is de 3% hoger dan de belasting, dan wordt het verschil teruggestort, normaal gesproken binnen zes maanden tot een jaar.
De gemeentelijke waardestijgingsbelasting (plusvalía municipal)
De verkoper betaalt haar, tenzij anders is overeengekomen, aan de gemeente en binnen 30 werkdagen na de ondertekening. Sinds 2021 zijn er twee manieren om haar te berekenen en geldt de laagste:
Directe schatting
Op basis van de werkelijke winst, door het aandeel van de grond in de kadastrale waarde (valor catastral) toe te passen. Verkoopt u voor minder dan u betaalde, dan is de belasting nul, maar u moet de verkoop wel aangeven.
Objectief stelsel
De kadastrale waarde van de grond maal een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren bezit, maal het gemeentelijke tarief, met een maximum van 30%.
Hebt u met verlies verkocht, lees dan of u de plusvalía municipal moet betalen.
Vrijstellingen die u moet kennen
Bent u inwoner en verkoopt u uw vaste woning, dan kunt u vrijgesteld zijn door het verkregen bedrag binnen de wettelijke termijn te herinvesteren in een andere vaste woning, en ook als u ouder bent dan 65. Niet-inwoners hebben deze vrijstellingen niet. In inwoner of niet-inwoner: hoe verandert wat u betaalt gaan we er dieper op in.
Veelgestelde vragen
Betaal ik belasting als ik met verlies verkoop?
Er is geen vermogenswinst om te belasten, maar u moet de verkoop wel aangeven. De plusvalía municipal kan ook nul zijn als u aantoont dat er geen waardestijging was.
Welke kosten kan ik aftrekken?
Die van de verkoop (makelaarshonorarium met btw, plusvalía, doorhaling van de hypotheek) en, bij de aankoop, notaris, registratie, belastingen en verbeteringen met factuur. Gewoon onderhoud telt niet mee.
Wie betaalt de plusvalía municipal?
De verkoper, tenzij in het contract iets anders is afgesproken.
Wanneer krijg ik de inhouding van 3% terug als ik niet-inwoner ben?
Wanneer u modelo 210 indient, als de belasting lager is dan wat is ingehouden. Onze ervaring is dat de teruggaven tussen zes maanden en een jaar duren.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Agencia Tributaria (IRPF, IRNR, modelos 210 en 211); geconsolideerde tekst van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.