Svar för fastighetsägare
Arras-avtal: vad säljaren bör veta innan hen skriver under
Arras-avtalet är ögonblicket då ett bud blir ett åtagande. Det du skriver under här styr resten av försäljningen.
KORT SVAR
Det vanliga är att köparen lämnar ungefär 10 % av priset som arras (handpenning). Om inget annat sägs anser spanska civillagen (Código Civil) att de är penitenciales: om köparen backar ur förlorar hen det som lämnats; om säljaren gör det betalar hen tillbaka det dubbla. Det är bra att skriftligen fastställa typen av arras, sista datum för underskrift, villkoren och vem som betalar vad.
I DEN HÄR ARTIKELN
Mellan budet och det offentliga köpebrevet finns ett privat avtal som nästan ingen läser i lugn och ro. Det här är de punkter som du som säljare inte bör missa.
Vad arras är och vad de används till
Arras är ett belopp som köparen lämnar till säljaren när det privata avtalet skrivs under, som ett tecken på att hen förbinder sig att köpa. Beloppet dras av från slutpriset. Det tar bostaden från marknaden under den överenskomna tiden och fastställer köpets villkor: pris, sista datum, status för belastningar och fördelning av kostnader.
De tre typerna av arras
Penitenciales
Tillåter att man backar ur genom att betala. Om köparen backar ur förlorar hen arras; om säljaren gör det betalar hen tillbaka det dubbla. Det är vad artikel 1454 i Código Civil tillämpar om avtalet inte säger något annat.
Confirmatorias
Är en enkel delbetalning och bekräftar avtalet. Den som bryter mot det möter ett krav på tvångsuppfyllelse eller ett skadestånd.
Penales
Fastställer ett skadestånd vid avtalsbrott, som läggs till kravet på uppfyllelse. De måste formuleras med precision.
Vilka klausuler du bör ta med
- Typen av arras, skriven utan tvetydighet
- Beloppet och hur det betalas (identifierbar banköverföring)
- Sista datum för att skriva under köpebrevet, och vad som händer om det passeras
- Vem som avslutar bolånet och när, om det finns ett
- Att fastigheten överlämnas fri från belastningar, eller vilka som kvarstår
- Fördelning av kostnader och skatter, inklusive plusvalía municipal (den kommunala värdeökningsskatten)
- Om köparen är icke-bosatt, innehållningen på 3 % vid underskriften
Ett illa formulerat arras-avtal skyddar ingen. Be din advokat granska det innan du skriver under, även som säljare.
Ändringen av en enda mening kan avgöra ett fall.
Reservation och arras är inte samma sak
På Costa del Sol är det vanligt med en förhandsreservation, med ett mindre belopp, som håller bostaden utanför marknaden några dagar medan arras-avtalet förbereds. Reservationen ersätter inte arras: den är ett kort avtal vars syfte är att nå fram till dem. Den skrivs också under privat och det är bra att skriftligen ange tidsfristen och vad som händer med pengarna om man inte kommer överens.
Efter arras: vägen till köpebrevet
Mellan arras och underskriften hos notarien förbereds dokumenten för underskriften, belastningar avslutas och, om köparen finansierar, slutförs notarieprotokollet för bolånet. Ett arras-avtal med realistiska datum undviker spänningar i den sista etappen.
Vanliga frågor
Vilket belopp lämnas vanligtvis som arras?
Ungefär 10 % av försäljningspriset, men ett annat belopp kan avtalas.
Vad händer om köparen backar ur?
Om arras är penitenciales behåller säljaren dem. Om de är confirmatorias eller penales kan säljaren kräva att avtalet uppfylls och skadestånd.
Och om jag som säljare backar ur?
Vid penitenciales betalar du tillbaka det dubbla av vad du fått. Därför är det bra att inte skriva under arras förrän du har bestämt dig.
Skrivs de under inför notarie?
Normalt är de ett privat avtal. De kan upphöjas till offentligt köpebrev (escritura pública) om parterna vill, vilket ger dem mer tyngd gentemot tredje part.
Betalar man skatt för att ta emot arras?
Arras dras av från slutpriset och beskattas inte som en separat försäljning. Skatterna för försäljningen regleras när affären avslutas.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Código Civil, artikel 1454 och följande; Consejo General del Notariado; Agencia Tributaria. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.