Respuestas para propietarios
Contrato de arras: qué debe saber el vendedor antes de firmarlo
El contrato de arras es el momento en que una oferta se convierte en compromiso. Lo que firmes aquí marca el resto de la venta.
RESPUESTA CORTA
Lo habitual es que el comprador entregue en arras alrededor del 10 % del precio. Si no se dice otra cosa, el Código Civil las considera penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Conviene fijar por escrito el tipo de arras, la fecha límite de firma, las condiciones y quién paga qué.
EN ESTE ARTÍCULO
Entre la oferta y la escritura pública hay un contrato privado que casi nadie lee con calma. Estos son los puntos que, como vendedor, no deberías pasar por alto.
Qué son las arras y para qué sirven
Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato privado, como señal de que se compromete a comprar. Esa cantidad se descuenta del precio final. Retira la casa del mercado durante el plazo pactado y fija las condiciones de la compraventa: precio, fecha límite, estado de cargas y reparto de gastos.
Los tres tipos de arras
Penitenciales
Permiten desistir pagando. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Es lo que aplica el artículo 1454 del Código Civil si el contrato no dice otra cosa.
Confirmatorias
Son un simple pago a cuenta y confirman el contrato. Quien incumple se enfrenta a una reclamación de cumplimiento forzoso o a una indemnización por daños.
Penales
Fijan una indemnización por incumplimiento, que se suma a la reclamación de cumplir. Hay que redactarlas con precisión.
Qué cláusulas conviene incluir
- El tipo de arras, escrito sin ambigüedad
- El importe y cómo se paga (transferencia identificable)
- La fecha límite para firmar la escritura, y qué pasa si se pasa
- Quién cancela la hipoteca y cuándo, si la hay
- Que la finca se entrega libre de cargas, o cuáles se mantienen
- Reparto de gastos e impuestos, incluida la plusvalía municipal
- Si el comprador es no residente, la retención del 3 % en la firma
Una arras mal redactada no protege a nadie. Pide a tu abogado que la revise antes de firmar, también como vendedor.
Un cambio de una frase puede decidir un caso.
Reserva y arras no son lo mismo
En la Costa del Sol es frecuente una reserva previa, con una cantidad menor, que mantiene la casa fuera del mercado unos días mientras se prepara el contrato de arras. La reserva no sustituye a las arras: es un acuerdo breve cuyo objetivo es llegar a ellas. También se firma en privado y conviene dejar escrito el plazo y qué ocurre con el dinero si no se llega a un acuerdo.
Después de las arras: el camino a la escritura
Entre las arras y la firma ante notario se preparan los documentos de la firma, se cancelan cargas y, si el comprador financia, se completa el trámite notarial de la hipoteca. Un contrato de arras con fechas realistas evita tensión en ese tramo.
Preguntas frecuentes
¿Qué importe se suele entregar como arras?
Alrededor del 10 % del precio de venta, aunque se puede pactar otro importe.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
Si las arras son penitenciales, el vendedor se queda con ellas. Si son confirmatorias o penales, puede reclamar el cumplimiento del contrato y la indemnización por daños.
¿Y si me echo atrás yo como vendedor?
En las penitenciales, devuelves el doble de lo recibido. Por eso conviene no firmar arras hasta estar decidido.
¿Se firman ante notario?
Normalmente son un contrato privado. Pueden elevarse a escritura pública si las partes lo quieren, lo que les da más fuerza ante terceros.
¿Se pagan impuestos por cobrar las arras?
Las arras se descuentan del precio final y no se tributan como una venta aparte. Los impuestos de la venta se liquidan al cerrar la operación.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Código Civil, artículos 1454 y siguientes; Consejo General del Notariado; Agencia Tributaria. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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