Respuestas para propietarios
¿Es obligatorio firmar un acta notarial antes de una hipoteca?
Si tu comprador necesita financiación, la firma de la venta tiene un plazo mínimo que conviene conocer desde el primer día.
RESPUESTA CORTA
Desde la Ley 5/2019, quien firma una hipoteca sobre una vivienda como consumidor debe pasar antes por el notario, que le explica las condiciones y comprueba que las ha entendido. Si tu comprador compra con hipoteca, la firma de la venta no puede hacerse hasta que ese trámite esté completo, y la documentación debe estar en su poder con al menos diez días de antelación.
EN ESTE ARTÍCULO
Es un trámite del comprador, no tuyo, pero condiciona tu calendario. Saber cómo funciona evita fijar una fecha de firma que luego no se pueda cumplir.
Qué es el acta notarial previa
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traspuso la Directiva europea 2014/17/UE para devolver confianza y transparencia a las hipotecas. Una de sus novedades es que, antes de firmar la escritura del préstamo, el prestatario debe firmar un acta ante notario en la que se deja constancia de que ha recibido y entendido toda la información. Se la conoce como acta de transparencia.
Cómo funciona, paso a paso
El banco entrega la documentación
La ficha europea de información normalizada, la ficha de advertencias estandarizadas y el proyecto de contrato, con al menos diez días de antelación a la firma.
El notario comprueba y explica
Verifica que se ha entregado todo y resuelve las dudas del prestatario: intereses, comisiones, vinculaciones y consecuencias de no pagar.
Se firma el acta
Como mínimo el día antes de la escritura del préstamo. Sin acta, el notario no autoriza la hipoteca.
Qué aclara al prestatario
- Intereses: la diferencia entre tipo fijo y variable y, en este último caso, a qué índice de referencia está ligado. El notario hace simulaciones con distintos escenarios.
- Intereses de demora: cuánto cuesta retrasarse en el pago.
- Comisiones: apertura, amortización anticipada y demora.
- Valor de tasación: por qué importa en caso de subasta y cuándo puede llegar una.
Qué significa para ti como vendedor
- Pregunta en la oferta si el comprador necesita hipoteca y de qué banco
- No fijes la firma antes de que haya transcurrido el plazo de diez días
- Deja margen si hay hipoteca que cancelar en tu lado
- Estudia incluir en el contrato de arras una fecha límite realista
Aplica a préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda a personas físicas consumidoras. Otros supuestos (por ejemplo, sociedades) tienen reglas distintas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el acta notarial?
Es un trámite parte del proceso de la hipoteca. Los costes los reparte la ley entre banco y cliente, así que conviene preguntarlo al banco y al notario del comprador.
¿Se puede firmar el mismo día de la escritura?
No. El acta debe firmarse como mínimo el día anterior a la escritura de la hipoteca.
¿Afecta al vendedor?
Indirectamente: retrasa la fecha más temprana de firma de la compraventa si el comprador financia la compra.
¿Un comprador extranjero también la firma?
Sí, si financia con una hipoteca en España. Si no habla español, conviene que acuda con intérprete o que el notario prevea traducción.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario; Directiva 2014/17/UE; Consejo General del Notariado. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
¿Piensas vender tu casa en la Costa del Sol?
Empieza por saber dónde está tu casa en el mercado de hoy.