Respuestas para propietarios
¿Puedo firmar la venta de mi casa cuando las partes están en distintos lugares?
Vender sin viajar es posible y habitual. Lo importante es elegir la vía con tiempo: dos notarías conectadas, un poder desde tu país o el consulado.
RESPUESTA CORTA
Si comprador y vendedor están en ciudades distintas de España, la escritura se firma en dos notarías conectadas entre sí. Si vives fuera, firmas un poder ante un notario de tu país (con apostilla) o en el consulado español, y tu representante firma por ti en Marbella. Lo que no se puede hacer es firmar la compraventa por videoconferencia.
EN ESTE ARTÍCULO
Es una de las dudas que más nos plantean los propietarios que no viven en la Costa del Sol. Aquí tienes las dos vías, los documentos que conviene preparar y lo que cambia si no eres residente fiscal.
Si las dos partes están en España: la firma en dos notarías
Desde 2001, las notarías españolas están conectadas electrónicamente y pueden enviarse documentos y escrituras en tiempo real y con total seguridad. Pongamos que el comprador está en Marbella y el vendedor en Madrid. Hay dos formas de hacerlo:
Con un poder
El vendedor firma en una notaría de Madrid un poder a favor de alguien que está en Marbella. La notaría lo envía electrónicamente a la de Marbella, y esa persona firma la escritura en nombre del vendedor ese mismo día.
Con ratificación
El comprador firma la escritura en Marbella, el notario la envía electrónicamente a una notaría de Madrid y allí el vendedor la ratifica.
Si vives fuera de España: el poder notarial
Es la vía más habitual cuando el propietario vive en el extranjero:
- Ante un notario de tu país. El poder debe llevar la Apostilla de La Haya para tener validez en España, y traducción si no está redactado en versión bilingüe. Si tu país no forma parte del Convenio de La Haya, en lugar de la apostilla se pide la legalización consular.
- En el consulado de España. El cónsul actúa como notario español, así que el poder no necesita apostilla.
- Mejor un poder especial para esta venta que uno general: dice exactamente qué puede firmar tu representante y genera menos dudas en la notaría.
Empieza con el poder en cuanto tengas claro que vendes. Como muy tarde, al aceptar una oferta; nunca la semana antes de la firma.
La apostilla y la traducción suelen tardar más de lo que se espera.
¿Se puede firmar la venta por videoconferencia?
Desde noviembre de 2023, la Ley 11/2023 permite hacer algunos actos ante notario por videoconferencia, como ciertos trámites de sociedades o poderes procesales. La compraventa de una vivienda no está entre ellos, y los poderes generales tampoco. Para vender a distancia, las vías siguen siendo el poder o la firma en dos notarías.
Documentos que conviene tener listos
- Pasaporte y NIE
- Escritura de propiedad
- Último recibo del IBI
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de no infracción urbanística, habitual en Marbella
- Si hay hipoteca, certificado de deuda pendiente del banco para cancelarla en la firma
Si no eres residente fiscal en España: la retención del 3 %
Es un pago a cuenta de tu impuesto, no el impuesto final. En el modelo 210 declaras tu ganancia real y compensas la retención: si el impuesto que te corresponde es menor que el 3 %, o si vendes con pérdidas, pides la devolución de la diferencia. Lo explicamos con más detalle en la retención del 3 % a no residentes y en qué impuestos se pagan al vender en Marbella y Benahavís.
Preguntas frecuentes
¿Puede firmar mi abogado por mí?
Sí, si le otorgas un poder que cubra la venta.
¿Cuándo empiezo con el poder?
Lo antes posible: en cuanto tengas decidido al 100 % que vas a vender y cómo. Como muy tarde, cuando aceptes una oferta. Así llegas a la firma con la apostilla y la traducción resueltas.
¿El comprador también puede firmar a distancia?
Sí, por las mismas vías: un poder o la firma en dos notarías.
¿Tengo que estar en España para cobrar?
No. El precio se paga en la firma a la persona que te representa o a la cuenta que figure en la escritura.
¿Se puede firmar la compraventa de una vivienda por videoconferencia?
No. La Ley 11/2023 permite algunos actos notariales por videoconferencia, pero la compraventa de una vivienda no está entre ellos, y los poderes generales tampoco. Las vías son el poder notarial o la firma en dos notarías.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Consejo General del Notariado; Ley 11/2023; Agencia Tributaria (modelos 211 y 210). Última actualización: 23 de octubre de 2026.
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