Respuestas para propietarios
¿Debo pagar la plusvalía municipal si he vendido con pérdidas?
La respuesta corta es que no. Lo importante es saber demostrarlo y respetar los plazos, porque una liquidación no recurrida a tiempo se convierte en firme.
RESPUESTA CORTA
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo. Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay incremento y no procede pagarla. Se acredita con las escrituras de compra y de venta o con un informe pericial. Si ya la pagaste, puedes pedir la devolución; si el ayuntamiento te la liquida, tienes un mes para recurrir.
EN ESTE ARTÍCULO
Este artículo lo ha preparado David Mencía, abogado experto en derecho civil, inmobiliario y fiscal, y resuelve una duda muy habitual: qué hacer con la plusvalía cuando se vende por menos de lo que se compró.
Qué es la plusvalía municipal
El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el beneficio que resulta de transmitir un inmueble, ya sea por venta, herencia o donación. Lo paga, en general, el vendedor, el heredero o el donatario.
Qué dicen los tribunales
Desde 2017, el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo han dictado varias sentencias que dan la razón a los contribuyentes: no pueden gravarse situaciones en las que no existe incremento de valor del inmueble o no se ha generado ganancia en la transmisión. En consecuencia, el contribuyente puede pedir al ayuntamiento la devolución de lo pagado o comunicar que no ha habido incremento y que, por tanto, no procede liquidar el impuesto.
Cómo se acredita que no hay incremento
Se puede probar por cualquier medio, aunque lo más conveniente es usar los documentos públicos de adquisición y de transmisión del inmueble, o un informe pericial.
Cómo reclamar, según quién liquidó el impuesto
Lo liquidó el contribuyente
Puede presentar un escrito ante el ayuntamiento pidiendo la devolución de lo pagado indebidamente. El plazo es de cuatro años desde la presentación de la liquidación.
Lo liquidó el ayuntamiento
Es lo habitual en la mayoría de ayuntamientos de la Costa del Sol. El contribuyente puede recurrir en el mes siguiente a recibir la liquidación, si no presentó antes un escrito comunicando que no hubo ganancia.
Si no se recurre en el plazo legal, las resoluciones se vuelven firmes y no se pueden revisar. Respeta los plazos.
Actualización 2026: desde noviembre de 2021, la propia ley recoge que no se grava la transmisión en la que no hay incremento de valor, y permite calcular el impuesto por el método más favorable al contribuyente. Lo vemos en qué impuestos se pagan al vender.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta si no hay plusvalía?
Sí: conviene comunicar al ayuntamiento que no ha habido incremento y acreditarlo con las escrituras, para que no te liquiden el impuesto.
¿Qué plazo tengo si el ayuntamiento me ha enviado la liquidación?
Un mes desde que la recibes para recurrirla. Pasado ese plazo, se vuelve firme.
¿Y si ya la pagué?
Si la autoliquidaste tú, puedes pedir la devolución en el plazo de cuatro años desde la presentación.
¿Dónde puedo consultar el caso concreto?
Con un abogado o asesor fiscal. Cada caso depende de las fechas, los valores y el ayuntamiento.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: David Mencía, abogado; Tribunal Constitucional y Tribunal Supremo; texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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