Svar för fastighetsägare
Är det obligatoriskt att skriva under ett notarieprotokoll före ett bolån?
Om din köpare behöver finansiering har underskriften av försäljningen en minimitid som det är bra att känna till redan från första dagen.
KORT SVAR
Sedan Lag 5/2019 måste den som tecknar ett bolån (hipoteca) på en bostad som konsument först besöka notarien, som förklarar villkoren och kontrollerar att personen har förstått dem. Om din köpare köper med bolån kan försäljningen inte skrivas under förrän det steget är klart, och dokumentationen ska ha funnits hos köparen minst tio dagar i förväg.
I DEN HÄR ARTIKELN
Det är ett steg för köparen, inte för dig, men det påverkar din tidplan. Att veta hur det fungerar hindrar dig från att sätta ett underskriftsdatum som sedan inte går att hålla.
Vad det förhandsprotokollet är
Lag 5/2019 om fastighetskreditavtal införlivade EU-direktivet 2014/17/EU för att ge bolånen tillbaka förtroende och transparens. En av nyheterna är att låntagaren, innan lånets köpebrev skrivs under, ska skriva under ett protokoll inför notarie som visar att hen har fått och förstått all information. Det kallas transparensprotokoll (acta de transparencia).
Så fungerar det, steg för steg
Banken lämnar ut dokumentationen
Det standardiserade europeiska informationsformuläret, formuläret med standardiserade varningar och utkastet till avtal, minst tio dagar före underskriften.
Notarien kontrollerar och förklarar
Notarien verifierar att allt har lämnats ut och besvarar låntagarens frågor: räntor, avgifter, bindningar och konsekvenserna av uteblivna betalningar.
Protokollet skrivs under
Senast dagen före lånets köpebrev. Utan protokoll godkänner notarien inte bolånet.
Vad som klargörs för låntagaren
- Räntor: skillnaden mellan fast och rörlig ränta och, för den rörliga, vilket referensindex den är kopplad till. Notarien gör simuleringar med olika scenarier.
- Dröjsmålsränta: vad det kostar att komma på efterkälken med betalningen.
- Avgifter: uppläggning, förtida amortering och dröjsmål.
- Värderingsvärde: varför det spelar roll vid en exekutiv auktion och när en sådan kan bli aktuell.
Vad det betyder för dig som säljare
- Fråga i budet om köparen behöver bolån och hos vilken bank
- Sätt inte underskriften innan tiodagarsfristen har gått ut
- Lämna marginal om det finns ett bolån att avsluta på din sida
- Överväg att i arras-avtalet ta med ett realistiskt slutdatum
Gäller bolån med bostad som säkerhet till privatpersoner som är konsumenter. Andra fall (till exempel bolag) har andra regler.
Vanliga frågor
Vem betalar notarieprotokollet?
Det är ett steg i bolåneprocessen. Kostnaderna fördelar lagen mellan bank och kund, så det är bra att fråga banken och köparens notarie.
Går det att skriva under samma dag som köpebrevet?
Nej. Protokollet måste skrivas under senast dagen före bolånets köpebrev.
Påverkar det säljaren?
Indirekt: det skjuter fram det tidigaste datumet för underskriften av köpet om köparen finansierar det.
Skriver en utländsk köpare också under det?
Ja, om hen finansierar med ett bolån i Spanien. Om hen inte talar spanska är det bra att hen kommer med tolk eller att notarien ordnar översättning.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Lag 5/2019 om fastighetskreditavtal; Direktiv 2014/17/EU; Consejo General del Notariado. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.