Svar för fastighetsägare
Kan jag avregistrera mitt bolån själv när det är helt betalt?
Att betala den sista avgiften tar inte bort bolånet ur registret. Det måste avregistreras, och det är inte så krångligt som det låter.
KORT SVAR
Du kan sköta det själv: 1) banken ger dig skuldfrihetsintyget (certificado de deuda cero), 2) du skriver under avregistreringshandlingen hos en notarie, 3) modelo 600 lämnas in till skattekontoret (oficina liquidadora) och 4) avregistreringen skrivs in i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Om du säljer med bolånet kvar avregistreras det samma dag som försäljningen skrivs under, med en bankcheck.
I DEN HÄR ARTIKELN
Så länge bolånet står inskrivet syns det som en belastning i Nota Simple. Det kan stoppa en försäljning eller en ny finansiering trots att du inte längre är skyldig något.
De fyra stegen i avregistreringen
Banken
Begär det totala beloppet för den kvarstående skulden: kapital, räntor till dagens datum och, enligt avtalet, avgiften för avslut. När du har betalat utfärdar banken skuldfrihetsintyget, som styrker att lånet är reglerat.
Notarien
Med intyget och uppgifterna om bolånet och fastigheten förbereder notarien avregistreringshandlingen. En företrädare för banken med fullmakt skriver under den på bankens vägnar.
Skattekontoret (oficina liquidadora)
Med kopian av handlingen lämnas modelo 600 för stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados) in. Avregistreringen ger ingen skatt, men den måste regleras och handlingen stämplas.
Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
All dokumentation lämnas in och inskrivning av avregistreringen begärs. Efter några dagar meddelar registret detta och bolånet försvinner från Nota Simple.
Vad som gäller för mycket gamla bolån
Som ett undantagsfall kan ett gammalt bolån avregistreras direkt i registret, utan bank eller notarie, när det har gått mer än tjugo år sedan den sista förfallodagen som anges i bolånehandlingen och det inte har förekommit några krav. Det är ett tekniskt förfarande: det är bra att en advokat granskar det.
Om du säljer med bolånet fortfarande löpande
Om köparen inte ska ta över lånet avregistreras bolånet vid försäljningen. Vanligtvis sker det samma dag, hos samma notarie och strax före köpebrevet:
- Banken förbereder ett intyg med den exakta skulden vid underskriftsdagen
- Köparen har med en bankcheck på det beloppet, som lämnas till bankens företrädare
- Företrädaren skriver under avregistreringshandlingen på stående fot
- Avregistreringen måste vara inskriven före den nya ägarens köp
Be banken om skuldintyget i god tid före underskriften: den exakta siffran beror på dagen.
Så vet du hur mycket du faktiskt får kvar efter försäljningen.
Före underskriften, titta också efter andra belastningar i Nota Simple: skatteanknutna belastningar eller beslag.
Vanliga frågor
Måste jag betala för att avregistrera?
Du betalar den kvarstående skulden och, enligt avtalet, en avgift för avslut. Dessutom tillkommer kostnader för notarie och register för handlingen. Fråga din bank och din notarie om det exakta beloppet.
Hur lång tid tar det för registret att skriva in avregistreringen?
Det brukar ske inom några dagar. Därefter kan du begära en uppdaterad Nota Simple för att kontrollera att bolånet har försvunnit.
Kan jag sälja utan att först ha avregistrerat?
Ja. Det är det vanliga: bolånet avslutas med pengarna från försäljningen samma dag som underskriften.
Och om banken inte längre finns eller har gått upp i en annan?
Det institut som har tagit över är det som skriver under. En advokat eller en gestoría (administrativ ombudsbyrå) hittar efterträdaren och förbereder dokumentationen.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Ley Hipotecaria; Registro de la Propiedad; Agencia Tributaria (modelo 600); Consejo General del Notariado. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.