Svar för fastighetsägare
Vilka skatter betalar du när du säljer en fastighet i Marbella och Benahavís? (2026)
När du säljer i Spanien betalar du framför allt för vad du tjänar, inte för vad du säljer. Här är de allmänna reglerna för privatpersoner, med siffror.
KORT SVAR
Vid en fastighetsförsäljning finns två huvudsakliga skatter: kapitalvinstskatten (ganancia patrimonial), som du betalar till spanska skatteverket (Agencia Tributaria) på vinsten (19 till 30 % för bosatta; fast 19 % eller 24 % för icke-bosatta), och den kommunala värdeökningsskatten (plusvalía municipal), som du betalar till kommunen för markvärdets ökning och som kan bli noll om du säljer med förlust.
I DEN HÄR ARTIKELN
Reglerna varierar beroende på ditt skatterättsliga hemvist, vilket år du köpte och vilka fakturor du har sparat. Det som följer är allmänt för privatpersoner: i enskilda fall kan avdrag eller undantag gälla.
Kapitalvinsten: vad som beskattas
Du betalar på vinsten, inte på hela priset:
Kapitalvinst = överlåtelsevärde − anskaffningsvärde
- Överlåtelsevärde: försäljningspriset minus kostnaderna för försäljningen: mäklararvodet inklusive moms, plusvalía municipal och lösen av bolånet, om det finns ett.
- Anskaffningsvärde: det du betalade när du köpte plus kostnaderna för det köpet (notarie, fastighetsregister, överlåtelseskatt (Impuesto de Transmisiones) eller moms och stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados) om det var nyproduktion). Även väsentliga förbättringar och tillbyggnader räknas, förutsatt att du har sparat fakturorna. Vanliga reparationer räknas inte, och utan faktura räknas ingenting.
Skattesatserna för 2026
| Bosatta i Spanien: vinst | Skattesats |
|---|---|
| Upp till 6 000 € | 19 % |
| Från 6 000 € till 50 000 € | 21 % |
| Från 50 000 € till 200 000 € | 23 % |
| Från 200 000 € till 300 000 € | 27 % |
| Över 300 000 € | 30 % |
| Icke-bosatta: skatterättsligt hemvist | Skattesats |
|---|---|
| Europeiska unionen och Europeiska ekonomiska samarbetsområdet | Fast 19 % |
| Övriga länder | Fast 24 % |
Skiktgränserna för bosatta tillämpas stegvis på sparbasen (base del ahorro). Icke-bosatta betalar en enda skattesats på hela vinsten.
Ett exempel som visar vad du får kvar
Illustrativt och förenklat exempel, utan andra kapitalinkomster och utan undantag. Du köpte för 500 000 € och köpkostnaderna var 40 000 €. Du säljer för 800 000 € och försäljningskostnaderna uppgår till 30 000 €.
- Bosatt: 1 140 € + 9 240 € + 34 500 € + 8 100 € = 52 980 €
- Icke-bosatt i EU eller EES (19 %): 43 700 €
- Icke-bosatt i ett annat land (24 %): 55 200 €
Om du inte är bosatt i Spanien har köparen redan hållit inne 3 % av priset (24 000 € i det här exemplet), och du betalar mellanskillnaden när du lämnar din deklaration. Vi förklarar det i 3 % källskatt för icke-bosatta.
Vad du tjänar beror inte bara på utgångspriset, utan på vilka fakturor du sparade och vilket år du köpte.
Samla ihop dina köpehandlingar och fakturor innan du lägger ut bostaden till försäljning.
När du betalar
- Bosatta: i inkomstdeklarationen (IRPF) i juni året efter försäljningen.
- Icke-bosatta: köparen betalar in de 3 % inom en månad, och du lämnar modell 210 inom de tre månaderna därefter, alltså inom fyra månader efter undertecknandet. Om 3 % är mer än skatten betalas mellanskillnaden tillbaka, vanligtvis inom sex månader till ett år.
Plusvalía municipal, den kommunala värdeökningsskatten
Säljaren betalar den till kommunen, om man inte har avtalat något annat, inom 30 arbetsdagar efter undertecknandet. Sedan 2021 finns två sätt att räkna ut den, och det som blir lägst tillämpas:
Direkt beräkning
Utifrån den faktiska vinsten, med den andel som marken utgör av det katastrala värdet. Om du säljer för mindre än du betalade är skatten noll, men försäljningen måste ändå deklareras.
Objektivt system
Markens katastrala värde multiplicerat med en koefficient som beror på hur många år du har ägt fastigheten, multiplicerat med kommunens skattesats, med ett tak på 30 %.
Om du sålde med förlust, läs om du måste betala plusvalía municipal.
Undantag som är bra att känna till
Om du är bosatt och säljer din permanentbostad kan du bli undantagen genom att återinvestera beloppet i en annan permanentbostad inom den lagstadgade tiden, och även om du är över 65 år. Icke-bosatta har inte dessa undantag. I bosatt eller icke-bosatt: så ändras vad du betalar går vi igenom det mer i detalj.
Vanliga frågor
Betalar jag skatt om jag säljer med förlust?
Det finns ingen kapitalvinst att beskatta, men försäljningen måste ändå deklareras. Plusvalía municipal kan också bli noll om du visar att det inte skedde någon värdeökning.
Vilka kostnader kan jag dra av?
Kostnaderna för försäljningen (mäklararvode med moms, plusvalía municipal, lösen av bolån) och vid köpet notarie, fastighetsregister, skatter och förbättringar med faktura. Vanliga reparationer räknas inte.
Vem betalar plusvalía municipal?
Säljaren, om man inte har avtalat något annat i avtalet.
När får jag tillbaka 3 %-källskatten om jag är icke-bosatt?
När du lämnar modell 210, om skatten är lägre än det som hölls inne. Enligt vår erfarenhet tar återbetalningarna mellan sex månader och ett år.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Agencia Tributaria (IRPF, IRNR, modell 210 och 211); texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.