Réponses pour les propriétaires
Dois-je payer la plus-value municipale si j’ai vendu à perte ?
La réponse courte est non. L’essentiel est de savoir le démontrer et de respecter les délais, car une liquidation non contestée à temps devient définitive.
RÉPONSE COURTE
La plus-value municipale (plusvalía municipal) frappe l’augmentation de valeur du terrain. Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, il n’y a pas d’augmentation et elle n’est pas due. On le prouve avec les actes notariés d’achat et de vente (escrituras) ou avec une expertise. Si vous l’avez déjà payée, vous pouvez demander le remboursement ; si la mairie vous la liquide, vous avez un mois pour contester.
DANS CET ARTICLE
Cet article a été préparé par David Mencía, avocat spécialisé en droit civil, immobilier et fiscal, et répond à une question très fréquente : que faire de la plus-value municipale quand on vend moins cher qu’on n’a acheté.
Ce qu’est la plus-value municipale
L’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), connu sous le nom de plus-value municipale, frappe le bénéfice résultant du transfert d’un bien, que ce soit par vente, succession ou donation. Il est payé, en général, par le vendeur, l’héritier ou le donataire.
Ce que disent les tribunaux
Depuis 2017, le Tribunal Constitucional (Cour constitutionnelle) et le Tribunal Supremo (Cour suprême) ont rendu plusieurs arrêts qui donnent raison aux contribuables : on ne peut pas imposer les situations où il n’existe pas d’augmentation de valeur du bien ou où aucun gain n’a été généré lors du transfert. En conséquence, le contribuable peut demander à la mairie le remboursement de ce qu’il a payé ou indiquer qu’il n’y a pas eu d’augmentation et qu’il n’y a donc pas lieu de liquider l’impôt.
Comment prouver l’absence d’augmentation
On peut le prouver par tout moyen, même s’il est préférable d’utiliser les documents publics d’acquisition et de transmission du bien, ou une expertise.
Comment réclamer, selon qui a liquidé l’impôt
Le contribuable l’a liquidé
Il peut déposer un écrit auprès de la mairie pour demander le remboursement de ce qui a été payé indûment. Le délai est de quatre ans à compter du dépôt de la liquidation.
La mairie l’a liquidé
C’est le cas habituel dans la plupart des mairies de la Costa del Sol. Le contribuable peut contester dans le mois suivant la réception de la liquidation, s’il n’avait pas déposé auparavant un écrit indiquant qu’il n’y avait pas eu de gain.
Si vous ne contestez pas dans le délai légal, les décisions deviennent définitives et ne peuvent plus être révisées. Respectez les délais.
Mise à jour 2026 : depuis novembre 2021, la loi elle-même prévoit que le transfert sans augmentation de valeur n’est pas imposé, et permet de calculer l’impôt selon la méthode la plus favorable au contribuable. Nous le voyons dans quels impôts payer à la vente.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer la vente s’il n’y a pas de plus-value ?
Oui : il convient de communiquer à la mairie qu’il n’y a pas eu d’augmentation et de le prouver avec les actes, pour qu’on ne vous liquide pas l’impôt.
De quel délai dispose-je si la mairie m’a envoyé la liquidation ?
Un mois à compter de sa réception pour la contester. Passé ce délai, elle devient définitive.
Et si je l’ai déjà payée ?
Si vous l’avez autoliquidée vous-même, vous pouvez demander le remboursement dans un délai de quatre ans à compter du dépôt.
Où puis-je faire examiner mon cas précis ?
Auprès d’un avocat ou d’un conseiller fiscal. Chaque cas dépend des dates, des valeurs et de la mairie.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: David Mencía, avocat ; Tribunal Constitucional et Tribunal Supremo ; texte refondu de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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