Réponses pour les propriétaires
Résident ou non-résident : ce qui change dans ce que vous payez en vendant un bien en Espagne
Le pays de votre résidence fiscale décide du taux, des délais, de la retenue et des exonérations. Voici la comparaison.
RÉPONSE COURTE
Un résident fiscal en Espagne est imposé sur la plus-value (ganancia patrimonial) par tranches de 19 % à 30 % dans sa déclaration de revenus de l’année suivante. Un non-résident paie un taux fixe de 19 % (UE et EEE) ou de 24 % (autres pays), l’acheteur retient 3 % du prix et il dépose lui-même le modelo 210. Les exonérations pour résidence principale n’existent que pour les résidents.
DANS CET ARTICLE
La même vente, au même prix et avec la même plus-value, peut coûter très différemment selon votre résidence fiscale. Voici le tableau que nous utilisons avec chaque propriétaire.
Qui est résident fiscal en Espagne
En termes généraux, vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours en Espagne dans l’année civile, ou si le centre principal de vos activités ou intérêts économiques s’y trouve. Si vous l’êtes, vous le justifiez devant le notaire avec un certificat de résidence fiscale de l’Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole). Sinon, vous le justifiez avec celui de votre pays. La résidence fiscale est une question de faits : consultez un conseiller.
La comparaison, point par point
| Résident en Espagne | Non-résident | |
|---|---|---|
| Impôt | IRPF (impôt sur le revenu espagnol), base de l’épargne | IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) |
| Taux sur la plus-value | 19 %, 21 %, 23 %, 27 % et 30 % par tranches | 19 % fixe (UE et EEE) ou 24 % fixe (autres pays) |
| Retenue à la signature | Non | 3 % du prix, retenus par l’acheteur |
| Date de déclaration | Déclaration de revenus de juin de l’année suivante | Modelo 210, jusqu’à quatre mois après la signature |
| Exonération résidence principale | Oui, en cas de réinvestissement, ou si vous avez plus de 65 ans | Non |
| Plus-value municipale | Oui, le vendeur | Oui, le vendeur |
Ce que cela signifie en pratique
Si vous êtes résident
Vous payez quand vous déclarez, pas à la signature. Si vous vendez votre résidence principale, étudiez l’exonération pour réinvestissement ou pour âge avant la signature.
Si vous ne l’êtes pas
Vous encaissez 97 % du prix le jour de la signature et vous déposez le modelo 210. Calculez ce qu’il restera : la retenue est généralement inférieure à l’impôt final quand il y a une plus-value.
La résidence fiscale se décide avant de mettre le bien en vente, pas chez le notaire.
Un conseiller fiscal peut la confirmer lors d’une consultation.
Plus de détails dans quels impôts payer à la vente et dans la retenue de 3 %.
Questions fréquentes
Combien de jours faut-il passer en Espagne pour être résident fiscal ?
Plus de 183 jours dans l’année civile, ou avoir ici le centre de vos intérêts économiques. Il existe d’autres critères, il convient donc de se renseigner.
Un non-résident peut-il éviter la retenue de 3 % ?
Non. Elle est obligatoire. Ce qu’il peut faire, c’est récupérer la différence avec le modelo 210 si l’impôt réel est inférieur.
Un non-résident peut-il déduire les frais d’achat et de vente ?
Oui. La plus-value se calcule selon les règles générales, en déduisant les frais et les améliorations que vous pouvez justifier par une facture, tant pour l’achat que pour la vente.
Et si je change de résidence juste avant de vendre ?
C’est la résidence de l’année civile de la vente qui compte. Il faut l’évaluer avec un conseiller fiscal avant de décider.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Agencia Tributaria ; Ley del IRPF ; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Dernière mise à jour: 24 octobre 2026.
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