Svar för fastighetsägare
Min bostad är fuera de ordenación: vad det är och hur det påverkar
Det är ett uttryck man hör ofta i Marbella. Det betyder att huset har begränsningar för användning och ombyggnad, och det syns i priset.
KORT SVAR
En bostad är fuera de ordenación (utanför planen) i två fall: den var laglig men en senare ändring av planeringen gjorde att den hamnade utanför, eller den byggdes utan licens eller utanför gällande parametrar och myndighetens möjlighet att återställa legaliteten har preskriberats. Bara underhålls- och bevarandearbeten tillåts, och priset är oftast lägre.
I DEN HÄR ARTIKELN
För dig som säljer är det viktigaste att veta vilken typ av situation som är din, eftersom den avgör vad du kan erbjuda och till vem.
De två fallen
Den var laglig och slutade vara det
Den byggdes med licens, men en senare ändring av planeringen ändrade de parametrar den byggdes under. Den var laglig på sin tid och övergick till ett regime av fuera de ordenación.
Den byggdes i strid med reglerna
Den uppfördes utan licens eller utan att följa planeringen, och tiden för myndigheten att återställa legaliteten har gått ut. Det gäller många bostäder i Marbella som byggdes under boomen före krisen (2001 till 2007).
Vad situationen innebär
Den begränsar möjligheterna till användning, nyttjande och överlåtelse. Den främsta begränsningen är att bara underhålls- och bevarandearbeten tillåts. Man får inte öka storleken eller volymen och i allmänhet inte göra arbeten som ger bostaden högre värde. Syftet med regimen är att byggnaden ska försvinna av sig själv när dess livslängd är slut. Till exempel kan en bostad fuera de ordenación som förstörs i en brand eventuellt inte byggas upp igen.
Hur det påverkar försäljningen
- Priset är oftast lägre
- Den är svårare att sälja: köparen måste förstå begränsningarna
- Många banker beviljar inte bolån, beroende på allvarlighetsgraden (läs om det går att belåna)
- Ett intyg om ingen urbanistisk överträdelse är en extra garanti som köpare ofta begär
Eftersom varje fastighet är olika, rådgör med din advokat eller arkitekt.
Vanliga frågor
Får jag renovera en bostad fuera de ordenación?
Bara underhålls- och bevarandearbeten. Man får inte öka storleken eller volymen eller göra arbeten som ger bostaden högre värde.
Går den att sälja?
Ja, men till ett lägre pris och med en snävare krets av köpare. Köparen måste känna till situationen.
Och om den förstörs?
Den kanske inte får byggas upp igen eller fortsätta användas, eftersom regimen är övergångsvis.
Hur vet jag om mitt hus är det?
En arkitekt eller advokat går igenom licensen, gällande planering och situationen i fastighetsregistret och katastern.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Ayuntamiento de Marbella (urbanistisk planering); Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.