Svar för fastighetsägare
Går det att ta bolån på en bostad som är fuera de ordenación?
Om ditt hus är fuera de ordenación kan din köpare troligen inte finansiera det lätt. Det beror på orsaken och på värderingen.
KORT SVAR
Det är komplicerat men inte omöjligt. Bankerna styrs av varningarna i värderingen: vid en allvarlig varning (offentlig mark, grönområde, icke-bostadsändamål) beviljas inget bolån; vid en lindrig varning utreder de ärendet och kan begära ytterligare säkerheter.
I DEN HÄR ARTIKELN
Om du redan vet vad en bostad fuera de ordenación är (utanför planen) är nästa fråga om den går att finansiera. Det här säger banker och värderare på Costa del Sol.
Varför bankerna tvekar
Bankerna vill inte ta risker och likställer dessa bostäder med ”olagliga”, som kanske inte är tillräcklig säkerhet för ett bolån. Beroende på orsaken till att bostaden är fuera de ordenación har ändå vissa banker beviljat bolån. Marbella är ett särfall på grund av hur många bostäder som befinner sig i den här situationen.
Vad banken tittar på: värderingen
Allvarlig varning
Banken beviljar inte bolånet: bostaden anses inte vara en säkerhet. Det gäller fastigheter på offentlig mark, grönområden, tomter klassade för parker och trädgårdar eller med icke-bostadsklassning.
Lindrig varning
Banken utreder ärendet och kan begära ytterligare säkerheter. Det gäller bostäder på en tomt för bostadsändamål där värderaren bedömer att det urbanistiska regelbrottet är mindre allvarligt.
Vad det betyder för dig som säljer
- Din köpare kan behöva betala kontant eller med mer eget kapital
- Priset anpassas till en snävare krets av köpare
- Det är klokt att reda ut den urbanistiska situationen med en arkitekt eller advokat innan du sätter huset till försäljning
- Ett intyg om ingen urbanistisk överträdelse bidrar till trygghet
Varje fall är olika: rådgör med din advokat eller arkitekt.
Vanliga frågor
Kan vilken bostad som helst som är fuera de ordenación få bolån?
Nej. Det beror på orsaken och på varningen i värderingen. De allvarliga stänger dörren för bolån.
Vad gör banken vid en lindrig varning?
Den utreder ärendet och kan begära ytterligare säkerheter.
Påverkar det försäljningspriset?
I allmänhet ja: de här bostäderna har oftast ett lägre pris och är svårare att sälja.
Hur tar jag reda på min situation?
Med en arkitekt eller advokat som går igenom licensen, planeringen och situationen i fastighetsregistret och katastern.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Förfrågningar till banker och värderare på Costa del Sol; Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Senast uppdaterad: 24 oktober 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.