بازار · ساخت نو
قیمت ساخت نو در کوستا دل سول ۲۰۲۵: حباب یا بازار سالم؟
بهتر است با داده پاسخ داد، نه با حدس. آخرین ارقام مالاگا داستانی بسیار متفاوت از دو دهه پیش روایت می‌کنند.
پاسخ کوتاه
کمتر از یک‌سوم ۲۰۰۷ ساخته می‌شود (آن زمان ۳۶٬۰۰۰ خانه شروع شد، حدود ۱۰٬۰۰۰ در ۲۰۲۵) و حدود ۸۵٪ آنچه هر سال تکمیل می‌شود فروخته می‌شود. با این تعادل، بسیار دشوار است که بازار مانند پانزده سال پیش از خانه‌های فروخته‌نشده پر شود.
در این مقاله
با قیمت‌های رو به بالا و پروژه‌های تازه با قیمت‌های بالا، چند بار از من پرسیده‌اند آیا دوباره اشتباهات ۲۰۰۸ را تکرار می‌کنیم. سه داده آن را توضیح می‌دهد.
۱. امروز بسیار کمتر ساخته می‌شود
این اتفاقی نیست و فقط احتیاط سازندگان هم نیست: امروز ساخت‌وساز عملاً دشوارتر است. زمین آماده ساخت کمیاب و گران است، ساخت ۳۲٪ بیش از ۲۰۲۰ هزینه دارد، مجوزها دیر می‌رسند و بانک‌ها فقط وقتی پروژه‌ای را تأمین مالی می‌کنند که پیش از شروع شش یا هفت واحد از هر ده واحد فروخته شده باشد. فقط معاملاتی پیش می‌روند که از روز اول حساب‌شان درست درمی‌آید.
۲. ۸۵٪ آنچه ساخته می‌شود فروخته می‌شود
مهم‌تر از اینکه چقدر ساخته می‌شود، این است که چقدر فروخته می‌شود. تقریباً از هر ۱۰۰ خانه نو که در ۲۰۲۵ تکمیل شد، ۸۵ خانه در همان سال خریدار پیدا می‌کند. این نقطه سالم بازار است: نه خانه خالی انباشته می‌شود و نه قیمت‌ها جهش می‌کند. و دومین سال پیاپی در این سطح است. همین را هر روز می‌بینیم: خانه‌ای که خوب ارائه شده و با قیمتی واقع‌بینانه است فروخته می‌شود؛ خریدار دیگر هر قیمتی را نمی‌پذیرد.
| سال | ۲۰۱۸ | ۲۰۱۹ | ۲۰۲۰ | ۲۰۲۱ | ۲۰۲۲ | ۲۰۲۳ | ۲۰۲۴ | ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| درصد آنچه ساخته شده و فروخته می‌شود | ۱۳۰٪ | ۷۵٪ | ۵۰٪ | ۸۰٪ | ۱۱۰٪ | ۷۵٪ | ۸۵٪ | ۸۵٪ |
مقادیر بالاتر از ۱۰۰٪ نشان‌دهنده جذب موجودی انباشته است. محدوده تعادل بین ۷۰٪ و ۱۱۰٪ است.
۳. آنچه در ماربیا می‌گذرد خلاصه این لحظه است
پس از چند سال رشد شدید، قیمت ساخت نو در ماربیا کند شده، در حالی که دست‌دوم همچنان بالا می‌رود و تقریباً به آن رسیده است. این کار یک بازار سالم است: وقتی سازندگان قیمت‌ها را بیش از حد بالا می‌برند، خریداران دنبال‌شان نمی‌روند، به خانه دست‌دوم خوب‌موقعیت می‌روند و بازار خودش تنظیم می‌شود. در بقیه مناطق، نو گران‌تر از دست‌دوم است، اما بدون افراط:
| ساخت نو، قیمت هر متر مربع | €/m² |
|---|---|
| بناهاویس | ۴٬۲۴۰ € |
| استپونا | ۳٬۷۰۰ € |
| میخاس | ۳٬۵۹۵ € |
پرسش دیگر این نیست که قیمت‌ها پایین می‌آیند یا نه، بلکه این است که عرضه تا کی این‌قدر کم خواهد ماند.
آلفونسو لاکروز
برداشت من: در سالم‌ترین بازار چندین سال اخیر هستیم. کم ساخته می‌شود، تقریباً هر آنچه ساخته می‌شود فروخته می‌شود و قیمت‌ها هر وقت لازم باشد خودشان تنظیم می‌شوند.
پرسش‌های متداول
آیا در ساخت نو کوستا دل سول حباب وجود دارد؟
داده‌ها می‌گویند نه: کمتر از یک‌سوم ۲۰۰۷ ساخته می‌شود و حدود ۸۵٪ آنچه هر سال تکمیل می‌شود فروخته می‌شود.
چرا کمتر ساخته می‌شود؟
زمین کمیاب و گران است، ساخت ۳۲٪ بیش از ۲۰۲۰ هزینه دارد، مجوزها دیر می‌رسند و بانک‌ها پیش‌فروش ۶۰ تا ۷۰٪ را پیش از تأمین مالی می‌خواهند.
قیمت هر متر مربع ساخت نو چقدر است؟
در این منبع، ۴٬۲۴۰ €/m² در بناهاویس، ۳٬۷۰۰ €/m² در استپونا و ۳٬۵۹۵ €/m² در میخاس.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
داده‌ها تقریبی‌اند و هر ملک متفاوت است: برای رقمی مشخص، ارزش‌گذاری خانه‌تان را درخواست کنید.
منابع: داده‌های استان مالاگا درباره خانه‌های شروع‌شده و فروخته‌شده؛ قیمت ساخت نو به تفکیک شهرداری. محاسبه شخصی. آخرین به‌روزرسانی: ۸ ژوئن ۲۰۲۶.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.