Journal · september 2026
Nästan var femte såld bostad i Marbella överstiger redan en miljon. Över fyra miljoner är andelen bara 1,5 %
Jag har jämfört den registrerade försäljningen i Marbella och Benahavís det senaste året med 2016. Marknaden har inte blivit dyrare på det sätt man tror: ett helt prissegment har dykt upp som knappt fanns för tio år sedan.
MARKNADEN I TRE SIFFROR
I DEN HÄR ARTIKELN
Är allt dyrare?
Den vanligaste kommentaren jag får från människor utanför branschen är att allt har blivit mycket dyrt. Med det i tankarna tog jag den registrerade försäljningen i Marbella och Benahavís under de senaste fyra kvartalen, delade in den i tre prisnivåer och jämförde med 2016. Siffrorna ger känslan rätt, men inte av det skäl de flesta tror.
Försäljning per prisnivå: 2016 jämfört med i dag
Andel av de sålda bostäderna i Marbella och Benahavís inom varje prisnivå.
Marknaden har tagit ett steg upp, och det är inte litet
2016 var 93,9 % av det som såldes under en miljon euro. I dag är andelen 81,8 %, och det är fortfarande den överlägset största delen av marknaden, men segmentet mellan en och fyra miljoner har gått från 5,9 % av försäljningen till 16,7 %, nästan tre gånger så stor andel.
Nästan var femte bostad som såldes det senaste året översteg en miljon. För tio år sedan var det var sextonde. Därför verkar allt så dyrt: ett helt segment av marknaden, med många affärer, har dykt upp som knappt fanns för ett decennium sedan.
Över fyra miljoner är marknaden fortfarande minimal
Segmentets andel har gått från 0,1 % till 1,5 %, femton gånger mer. Det låter mycket, men 1,5 % är en försäljning av 67. Den verkliga förändringen finns mellan en och fyra miljoner, och det är där största delen av pengarna rör sig.
1,5 % är en försäljning av 67. Det är den minsta delen av marknaden och, med stor marginad, den som det pratas mest om.
Registrerad försäljning i Marbella och Benahavís, K2 2025 till K1 2026.
Och just det gör nästa siffra så slående. Om bara en försäljning av 67 sker över fyra miljoner, hur mycket finns då till salu till det priset och väntar på en köpare? Svaret mäts i decennier.
Bostäder över fyra miljoner: 23 års lager
Om man tar alla bostäder som i dag är till salu i Marbella och Benahavís och räknar ut hur lång tid det skulle ta att sälja dem alla i nuvarande takt får man: under en miljon ungefär sexton månader, mellan en och fyra miljoner knappt fem år och över fyra miljoner tjugotvå år och tio månader.
Tid för att sälja hela lagret i nuvarande takt
Utbudet till salu dividerat med den månatliga försäljningen i varje prisnivå. Skala i år.
Om en balanserad marknad säljer slut sitt lager på ungefär tjugo månader är den första nivån frisk, den andra går långsamt och den tredje är ett skyltfönster. Av 67 bostäder som såldes det senaste året översteg en fyra miljoner, medan antalet bostäder till salu till det priset hela tiden växer.
Jämförelsen med 2016 är nyckeln: över fyra miljoner översteg lagret redan tjugo år. Det här segmentet har aldrig haft samma takt som resten. Det som har förändrats är allt annat: mellan en och fyra miljoner har lagret gått från under fyra år till nästan fem, och under en miljon från drygt ett år till sexton månader.
Vad det betyder för dig
Alla läsare kan dra olika slutsatser av det här.
Referensen är inte villan bredvid, som kanske har legat ute i ett decennium, utan de få försäljningar som faktiskt har genomförts.
Du har kustens största utbud, nästan ingen konkurrens och en viss brådska: det som har bra förhållande mellan pris och kvalitet säljs på kort tid.
Mellan en och fyra miljoner finns likviditeten: en försäljning av sex och en köparbas som har tredubblats på tio år. Över fyra miljoner köper du bostaden för att bo i den. Räkna inte med en snabb utgång.
Metod. Uppgifter för 2026: försäljning från andra kvartalet 2025 till första kvartalet 2026 och utbud per den 1 april 2026. Försäljningen är justerad med faktorerna från bostadsministeriet (Ministerio de Vivienda). Absorption = utbud / månatlig försäljning. Jämförelse med försäljningen 2016.
Vanliga frågor
Hur stor andel av de sålda bostäderna i Marbella överstiger en miljon euro?
18,2 % av den registrerade försäljningen i Marbella och Benahavís mellan andra kvartalet 2025 och första kvartalet 2026: 16,7 % mellan en och fyra miljoner och 1,5 % över fyra. 2016 var andelen 6 %.
Hur lång tid tar det att sälja en bostad för över fyra miljoner i Marbella?
Det beror på varje bostad, men i nuvarande försäljningstakt skulle lagret av bostäder över fyra miljoner i Marbella och Benahavís ta ungefär 22 år och 10 månader att sälja. Därför sätts priset genom att titta på de få genomförda försäljningarna, inte på de bostäder som fortfarande ligger ute.
Hur stort är lagret under en miljon euro?
Ungefär sexton månader i nuvarande försäljningstakt, nära de tjugo månader som räknas som en balanserad marknad. Det är den friskaste delen av marknaden.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Siffrorna är vägledande och varje fastighet är olika: för ett konkret belopp, be om en värdering av din bostad.
Källor: Registro de la Propiedad (fastighetsregistret); Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; utbud av bostäder till salu i Marbella och Benahavís. Senast uppdaterad: 9 september 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.