En el primer trimestre de 2026, las compraventas de vivienda de lujo, desde 1,5 millones de euros, cayeron un 13,7% interanual en Marbella y un 41,9% en Benahavís, según Registradores y Notariado. A la vez, el inventario a la venta creció un 12,3% y un 16,8%, y el precio de cierre por metro cuadrado subió un 5,5% y un 9,8%.
Ventas de lujo: -13,7% en Marbella y -41,9% en Benahavís.
Casas a la venta: +12,3% y +16,8%.
Precio de cierre por metro cuadrado: +5,5% y +9,8%.
Años de stock: 4 años en Marbella y 12 en Benahavís, cuando un mercado sano lo resuelve en veinte meses.
El segmento desde 1,5 millones supone el 11,3% de las operaciones, algo más de una de cada nueve.
<table style="width:100%;border-collapse:collapse;font-family:Montserrat,Arial,sans-serif;font-size:15px;color:#36454F;"> <caption style="caption-side:bottom;text-align:left;font-size:12px;color:#78828A;padding-top:10px;line-height:1.5;">Vivienda de lujo desde 1,5 M€. Variación interanual, 1T 2026 frente a 1T 2025. Años de stock: inventario activo dividido entre la media anual de ventas de los últimos doce meses; un mercado equilibrado absorbe su stock en unos 20 meses. Fuente: Registradores y Notariado (ventas y precios de cierre); Idealista y Fotocasa (inventario activo). Elaboración propia.</caption> <thead> <tr style="background:#851742;color:#FFFFFF;"> <th style="text-align:left;padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;">Vivienda de lujo · 1T 2026</th> <th style="text-align:right;padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;">Marbella</th> <th style="text-align:right;padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;">Benahavís</th> </tr> </thead> <tbody> <tr style="background:#FFFFFF;"><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;font-weight:600;">Ventas</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">-13,7%</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">-41,9%</td></tr> <tr style="background:#F8F8F8;"><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;font-weight:600;">Inventario activo</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">+12,3%</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">+16,8%</td></tr> <tr style="background:#FFFFFF;"><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;font-weight:600;">Años de stock</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">4 años</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">12 años</td></tr> <tr style="background:#F8F8F8;"><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;font-weight:600;">Precio de cierre por m²</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">+5,5%</td><td style="padding:10px 12px;border:1px solid #D3CACA;text-align:right;">+9,8%</td></tr> </tbody> </table>
Mercado de lujo en Marbella y Benahavís, primer trimestre de 2026. Fuente: Registradores, Notariado, Idealista y Fotocasa.
¿Por qué he mirado el lujo por separado?
Como ya conté en un número reciente del Journal, las compraventas del primer trimestre en la Costa del Sol cayeron alrededor de un 30% respecto al mismo periodo del año pasado. Es un dato que impresiona, pero mete en el mismo saco cosas que no se parecen: un apartamento de 300.000 € y una villa de tres millones no viven el mismo mercado. Por eso decidí mirar el segmento alto por separado, con mi propio corte en un millón y medio, donde cambia el comprador y cambia el tiempo de venta. Ahora mismo supone el 11,3% de las operaciones, algo más de una de cada nueve.
¿Cuánto han caído las ventas de lujo en Marbella y Benahavís?
El lujo no ha caído igual en las dos plazas. En Marbella esas ventas bajaron un 13,7% y en Benahavís un 41,9%, tres veces más. La diferencia no está en que Benahavís sea un mercado peor, sino en que es mucho más pequeño y concentrado en villas grandes, por lo que basta con que unos pocos compradores se tomen su tiempo para que el trimestre parezca hundirse. Sus números marcan una dirección, no una medida exacta.
¿Están subiendo los precios en el mercado de lujo?
A la vez que caen las ventas, el número de casas a la venta creció un 12,3% en Marbella y un 16,8% en Benahavís, y el precio al que se firma subió un 5,5% y un 9,8%. Menos compradores, más oferta y, aun así, más precio en escritura.
¿Cuánto se tarda hoy en vender una vivienda de lujo?
Al ritmo actual, Marbella tardaría unos cuatro años en vender todo lo que tiene a la venta y Benahavís unos doce, cuando en un mercado sano ese número es de veinte meses.
Lo que esto significa hoy es sencillo: hay muchas casas en venta que no se venden, y las que se firman son las que están bien valoradas. Por qué ocurre y qué indica sobre lo que viene.
Metodología y fuentes
Las ventas y los precios de cierre proceden del Colegio de Registradores de España y del Consejo General del Notariado, que recogen lo que consta en escritura. El inventario a la venta procede de Idealista y Fotocasa, que reflejan precios de salida, no de cierre. Los años de stock son cálculo propio: inventario activo dividido entre la media anual de ventas de los últimos doce meses. Segmento de lujo: viviendas desde 1,5 millones de euros. Variación interanual, primer trimestre de 2026 frente al primer trimestre de 2025.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cayeron las ventas de lujo en Marbella en el 1T 2026?
Un 13,7% interanual en viviendas desde 1,5 millones de euros, según Registradores y Notariado. En Benahavís la caída fue del 41,9%, tres veces mayor, por el menor volumen de operaciones de ese municipio.
¿Bajaron los precios de la vivienda de lujo en Marbella en 2026?
No. El precio de cierre por metro cuadrado subió un 5,5% en Marbella y un 9,8% en Benahavís en el primer trimestre de 2026, porque solo llegan a escritura las viviendas correctamente valoradas.
¿Cuánto stock de vivienda de lujo hay en Marbella y Benahavís?
Al ritmo de ventas actual, Marbella tardaría unos cuatro años en vender todo lo que tiene publicado y Benahavís unos doce. Un mercado equilibrado absorbe su stock en unos veinte meses.
¿Qué diferencia hay entre precio de salida y precio de cierre?
El precio de salida es el que publica el vendedor en los portales, como Idealista o Fotocasa. El precio de cierre es el que consta en escritura y lo publican Registradores y Notariado. Solo el segundo refleja lo que el comprador pagó.
Por Alfonso Lacruz, asesor inmobiliario en Marbella y Benahavís desde hace más de dos décadas. Este análisis forma parte de The Real Estate Journal de julio de 2026. Última actualización: 11 de agosto de 2026.