Mercado · Lujo
Mercado de lujo en Marbella y Benahavís: datos del 1T 2026
Menos compradores, más oferta y, aun así, más precio en escritura. El segmento desde 1,5 millones, mirado por separado.
RESPUESTA CORTA
En el primer trimestre de 2026, las compraventas de vivienda de lujo (desde 1,5 millones de euros) cayeron un 13,7 % interanual en Marbella y un 41,9 % en Benahavís, según Registradores y Notariado. A la vez, el inventario creció un 12,3 % y un 16,8 %, y el precio de cierre por metro cuadrado subió un 5,5 % y un 9,8 %.
EN ESTE ARTÍCULO
Mirar el lujo por separado cambia la lectura del mercado. Estas son las cifras y lo que significan.
Las cifras del trimestre
| Vivienda de lujo · 1T 2026 | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Ventas | -13,7 % | -41,9 % |
| Inventario activo | +12,3 % | +16,8 % |
| Años de stock | 4 años | 12 años |
| Precio de cierre por m² | +5,5 % | +9,8 % |
Vivienda de lujo desde 1,5 M€. Variación interanual, 1T 2026 frente a 1T 2025. Años de stock: inventario activo dividido entre la media anual de ventas de los últimos doce meses; un mercado equilibrado absorbe su stock en unos 20 meses. Fuente: Registradores y Notariado (ventas y precios de cierre); Idealista y Fotocasa (inventario activo). Elaboración propia.
¿Por qué mirar el lujo por separado?
Las compraventas del primer trimestre en la Costa del Sol cayeron alrededor de un 30 % respecto al mismo periodo del año pasado (lo analizamos en el mercado ha caído un 30 %). Es un dato que impresiona, pero mete en el mismo saco cosas que no se parecen: un apartamento de 300.000 € y una villa de tres millones no viven el mismo mercado. Por eso miramos el segmento alto aparte, con un corte en un millón y medio, donde cambian el comprador y el tiempo de venta. Hoy supone el 11,3 % de las operaciones, algo más de una de cada nueve.
¿Cuánto han caído las ventas de lujo?
No han caído igual en las dos plazas. En Marbella bajaron un 13,7 % y en Benahavís un 41,9 %, tres veces más. La diferencia no está en que Benahavís sea un mercado peor, sino en que es mucho más pequeño y está concentrado en villas grandes, por lo que basta con que unos pocos compradores se tomen su tiempo para que el trimestre parezca hundirse. Sus números marcan una dirección, no una medida exacta.
¿Están subiendo los precios en el lujo?
A la vez que caen las ventas, el número de casas a la venta creció un 12,3 % en Marbella y un 16,8 % en Benahavís, y el precio al que se firma subió un 5,5 % y un 9,8 %. Menos compradores, más oferta y, aun así, más precio en escritura.
¿Cuánto se tarda hoy en vender una vivienda de lujo?
Al ritmo actual, Marbella tardaría unos cuatro años en vender todo lo que tiene a la venta y Benahavís unos doce, cuando en un mercado sano ese número es de veinte meses. Lo que significa hoy es sencillo: hay muchas casas en venta que no se venden, y las que se firman son las que están bien valoradas.
Hay muchas casas en venta que no se venden. Las que se firman son las que están bien valoradas.
Alfonso Lacruz, análisis del 1T 2026
Metodología y fuentes
Las ventas y los precios de cierre proceden del Colegio de Registradores de España y del Consejo General del Notariado, que recogen lo que consta en escritura. El inventario procede de Idealista y Fotocasa, que reflejan precios de salida, no de cierre. Los años de stock son cálculo propio. Segmento de lujo: viviendas desde 1,5 millones de euros. Variación interanual, primer trimestre de 2026 frente al primer trimestre de 2025.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cayeron las ventas de lujo en Marbella en el 1T 2026?
Un 13,7 % interanual en viviendas desde 1,5 millones de euros, según Registradores y Notariado. En Benahavís la caída fue del 41,9 %, tres veces mayor, por el menor volumen de operaciones de ese municipio.
¿Bajaron los precios de la vivienda de lujo en Marbella en 2026?
No. El precio de cierre por metro cuadrado subió un 5,5 % en Marbella y un 9,8 % en Benahavís en el primer trimestre de 2026, porque solo llegan a escritura las viviendas correctamente valoradas.
¿Cuánto stock de vivienda de lujo hay en Marbella y Benahavís?
Al ritmo de ventas actual, Marbella tardaría unos cuatro años en vender todo lo que tiene publicado y Benahavís unos doce. Un mercado equilibrado absorbe su stock en unos veinte meses.
¿Qué diferencia hay entre precio de salida y precio de cierre?
El precio de salida es el que publica el vendedor en los portales, como Idealista o Fotocasa. El precio de cierre es el que consta en escritura y lo publican Registradores y Notariado. Solo el segundo refleja lo que el comprador pagó.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Colegio de Registradores de España; Consejo General del Notariado; Idealista; Fotocasa. Elaboración propia. Última actualización: 11 de agosto de 2026.
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