Mercado · 4T 2025
¿Por qué suben los precios en Marbella, Benahavís y Estepona si se venden menos viviendas?
Si se vende menos, ¿bajan los precios? Los datos oficiales dicen que no, y la razón es el vendedor realista.
RESPUESTA CORTA
Los precios reales de venta del 4T 2025 subieron en los cuatro municipios (Marbella +3,2 %, Benahavís +2,0 %, Estepona +6,0 %, Mijas +1,7 %) aunque las ventas bajaron. El mercado se vuelve más selectivo: menos operaciones, pero a precios más altos, y los vendedores realistas son los que cierran.
EN ESTE ARTÍCULO
Los Registradores de España publicaron los datos oficiales de precios reales de venta del cuarto trimestre de 2025, y no son lo que la mayoría esperaba.
1. Menos operaciones, precios más altos
| 4T 2025 | Precio real de venta | Variación | Precio de salida | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 4.202 €/m² | +3,2 % | 5.524 €/m² | +2,1 % |
| Benahavís | 3.833 €/m² | +2,0 % | 5.463 €/m² | +1,3 % |
| Estepona | 3.349 €/m² | +6,0 % | 4.151 €/m² | +2,3 % |
| Mijas | 3.316 €/m² | +1,7 % | 3.599 €/m² | +2,9 % |
Variación 4T 2025 frente al 3T 2025. Fuente: Registradores de España y portales inmobiliarios. Elaboración propia.
En el Journal de marzo compartimos las cifras de ventas: caídas del 7,8 % en Marbella, del 11,0 % en Benahavís y del 16,1 % en Mijas, con Estepona como única excepción al crecer un 9,7 %. Aun así, los precios de venta reales subieron en los cuatro. El mercado no se para: se vuelve más selectivo.
2. La brecha entre lo que se pide y lo que se paga se reduce
En Marbella, Benahavís y Estepona la diferencia se estrecha porque los precios reales suben más rápido que los de salida: los vendedores son más realistas y el mercado se lo premia. Mijas es la excepción: los precios de salida suben más (+2,9 %) que los de cierre (+1,7 %), ampliando la brecha, lo que muestra que allí los vendedores aún no han seguido la senda de los otros mercados.
3. Los datos confirman lo que vivimos cada día
En nuestra cartera, donde solo trabajamos con propiedades a precio de mercado, las ventas se cierran en menos de 90 días con descuentos por debajo del 3 %. El precio correcto no solo vende: vende rápido y con mínimo descuento.
Este mercado premia al realista. El que tarda en ajustar se queda atrás.
Alfonso Lacruz
Para las tres lecturas de estos datos (vendedor, comprador e inversor), lee Marbella 4T 2025: ¿vender, comprar o invertir?
Preguntas frecuentes
¿Subieron los precios en Marbella en el 4T 2025?
Sí: el precio real de venta fue de 4.202 €/m², un 3,2 % más.
¿Por qué suben los precios si se vende menos?
Porque el mercado se vuelve más selectivo: llegan a escritura las propiedades bien valoradas, a precios más altos.
¿Qué es la brecha entre precio de salida y de venta?
La diferencia, en porcentaje, entre lo que se pide en los portales y lo que se paga en escritura.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Colegio de Registradores de España (4T 2025); portales inmobiliarios. Elaboración propia. Última actualización: 6 de mayo de 2026.
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