Mercado · 4T 2025
Mercado inmobiliario de Marbella y la Costa del Sol, 4T 2025: ¿vender, comprar o invertir?
Bajaron las ventas, subieron los precios. Los datos no toman partido; el lector sí.
RESPUESTA CORTA
En el 4T 2025 la Costa del Sol dejó una contradicción: bajaron las ventas y subieron los precios. Para el vendedor, el precio realista se premia; para el comprador, el margen de negociación se cierra; para el inversor, hay que mirar urbanización por urbanización, porque Mijas se aleja de los otros tres mercados.
EN ESTE ARTÍCULO
La misma cifra se lee distinto según quién seas. Estas son las tres miradas.
Para el vendedor
Las cifras oficiales son buenas: los precios de venta subieron en los cuatro municipios y la brecha entre precio de salida y precio real se estrecha en Marbella, Benahavís y Estepona. Eso solo ocurre cuando los vendedores realistas se ajustan al mercado y los ambiciosos no. Cuando una propiedad lleva meses sin moverse, el problema no es el mercado: es el precio.
Para el comprador
El margen real de negociación se está cerrando. En Marbella, los precios de venta subieron un 3,2 % en el cuarto trimestre mientras los de salida solo un 2,1 %, lo que significa que el mercado real crece más rápido que las expectativas del vendedor. En las propiedades que entran bien valoradas desde el primer día, los descuentos son ya mínimos. La corrección que algunos compradores esperaban no ha llegado. La clave es la selección: la propiedad adecuada en la microzona correcta, no esperar un descuento que los datos ya no respaldan.
Para el inversor
| Brecha salida/venta | Marbella | Benahavís | Estepona | Mijas |
|---|---|---|---|---|
| Brecha | 31,4 % | 42,5 % | 23,9 % | 8,5 % |
| Tendencia | A la baja | A la baja | A la baja | Al alza |
Brecha = (precio de salida - precio real de venta) / precio real de venta. 4T 2025.
La señal más interesante del trimestre es la divergencia entre Mijas y el resto. En Marbella, Benahavís y Estepona, las brechas bajan: son mercados donde los vendedores ya han ajustado expectativas y hoy se premia la disciplina, no la especulación. Mijas es la excepción: su brecha es solo del 8,5 %, pero se amplía en lugar de cerrarse. No es una oportunidad, sino un mercado donde los vendedores aún no han tenido que ajustarse. La clave es entrar con precisión, urbanización por urbanización y no con medias de municipio.
Un mercado. Tres lecturas. Los datos no toman partido, el lector sí.
Alfonso Lacruz
Para entender por qué suben los precios, lee por qué suben los precios si se venden menos viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Subieron o bajaron los precios en el 4T 2025?
Los precios de venta reales subieron en Marbella, Benahavís, Estepona y Mijas, mientras bajaban las ventas.
¿Se puede negociar mucho el precio de compra?
El margen se está cerrando: en las propiedades bien valoradas desde el primer día, los descuentos son ya mínimos.
¿Qué es la brecha entre precio de salida y de cierre?
La diferencia entre el precio que pide el vendedor y el precio real al que se vende, en porcentaje sobre este último.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Colegio de Registradores de España (4T 2025); portales inmobiliarios. Elaboración propia. Última actualización: 6 de mayo de 2026.
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