Le Journal · septembre 2026
Près d’un logement vendu sur cinq à Marbella dépasse déjà le million. Au-delà de 4 M€, seulement 1,5 %
J’ai comparé les ventes enregistrées à Marbella et Benahavís sur la dernière année avec celles de 2016. Le marché n’est pas devenu plus cher comme on le croit : une tranche entière qui n’existait presque pas il y a dix ans est apparue.
LE MARCHÉ EN TROIS CHIFFRES
DANS CET ARTICLE
LE JOURNAL EN PDF (EN ANGLAIS)
Édition de septembre 2026, complète
Les graphiques d’origine, le deuxième article du numéro et les biens du mois, en trois pages (en anglais).
Ouvrir le PDFTout est-il plus cher ?
Le commentaire que j’entends le plus souvent de la part de personnes extérieures au secteur est que tout est très cher. Partant de là, j’ai pris les ventes enregistrées à Marbella et Benahavís sur les quatre derniers trimestres, je les ai réparties en trois tranches de prix et je les ai comparées à 2016. Les données donnent raison à cette impression, mais pas pour la raison que la plupart imaginent.
Ventes par tranche de prix : 2016 et aujourd’hui
Part des logements vendus à Marbella et Benahavís dans chaque tranche de prix.
Le marché a changé de palier, et ce n’est pas rien
En 2016, 93,9 % des ventes se faisaient sous un million d’euros. Aujourd’hui, c’est 81,8 %, et cela reste, de loin, le gros du marché, mais la tranche entre un et quatre millions est passée de 5,9 % des ventes à 16,7 %, soit presque le triple.
Près d’un logement sur cinq vendu au cours de la dernière année a dépassé le million. Il y a dix ans, c’était un sur seize. Voilà pourquoi tout semble si cher : une tranche entière du marché, avec beaucoup de transactions, est apparue, alors qu’elle n’existait presque pas il y a dix ans.
Au-delà de quatre millions, le marché reste minuscule
Sa part est passée de 0,1 % à 1,5 %, soit quinze fois plus. Cela paraît beaucoup, mais 1,5 %, c’est une vente sur 67. Le vrai changement se situe entre un et quatre millions, et c’est là que circule l’essentiel de l’argent.
1,5 %, c’est une vente sur 67. C’est la plus petite partie du marché et, de loin, celle dont on parle le plus.
Ventes enregistrées à Marbella et Benahavís, T2 2025 à T1 2026.
C’est ce qui rend le chiffre suivant si frappant. Si une seule vente sur 67 se conclut au-dessus de quatre millions, combien de biens à ce prix attendent un acheteur sur le marché ? La réponse se compte en décennies.
Logements de plus de quatre millions : 23 ans de stock
Si l’on prend tous les logements actuellement en vente à Marbella et Benahavís et que l’on calcule le temps nécessaire pour tous les vendre au rythme actuel, on obtient : sous un million, environ seize mois ; entre un et quatre millions, un peu moins de cinq ans ; et au-delà de quatre millions, vingt-deux ans et dix mois.
Temps pour écouler tout le stock au rythme actuel
Stock en vente divisé par les ventes mensuelles de chaque tranche. Échelle en années.
Si un marché équilibré écoule son stock en une vingtaine de mois, la première tranche est saine, la deuxième est lente et la troisième est une vitrine. Sur 67 logements vendus la dernière année, un a dépassé les quatre millions, tandis que ceux qui sont en vente à ce prix ne cessent d’augmenter.
La comparaison avec 2016 est la clé : au-delà de quatre millions, le stock dépassait déjà vingt ans. Ce segment n’a jamais suivi le rythme du reste. Ce qui a changé, c’est tout le reste : entre un et quatre millions, on est passé de moins de quatre ans de stock à presque cinq, et sous le million, d’un peu plus d’un an à seize mois.
Ce que cela signifie pour vous
Chaque lecteur peut en tirer quelque chose de différent.
La référence n’est pas la villa voisine, qui peut être sur le marché depuis dix ans, mais les rares ventes réellement conclues.
Vous avez la plus grande offre de la côte, presque aucune concurrence et une certaine urgence : ce qui présente un bon rapport qualité-prix se vend en peu de temps.
C’est entre un et quatre millions que se trouve la liquidité : une vente sur six et une base d’acheteurs qui a triplé en dix ans. Au-delà de quatre, achetez la maison pour y vivre. Ne comptez pas sur une sortie rapide.
Méthodologie. Données de 2026 : ventes du deuxième trimestre 2025 au premier trimestre 2026 et stock au 1er avril 2026. Ventes corrigées avec les facteurs du ministère du Logement. Absorption = stock / ventes mensuelles. Comparaison avec les ventes de 2016.
Questions fréquentes
Quel pourcentage des logements vendus à Marbella dépasse le million d’euros ?
18,2 % des ventes enregistrées à Marbella et Benahavís entre le deuxième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026 : 16,7 % entre un et quatre millions et 1,5 % au-delà de quatre. En 2016, c’était 6 %.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison de plus de quatre millions à Marbella ?
Cela dépend de chaque bien, mais au rythme actuel des ventes, le stock de logements de plus de quatre millions à Marbella et Benahavís mettrait environ 22 ans et 10 mois à s’écouler. C’est pourquoi le prix se fixe en regardant les rares ventes conclues, et non les biens qui restent sur le marché.
Quel est le stock sous le million d’euros ?
Environ seize mois au rythme actuel des ventes, proche des vingt mois que l’on considère comme un marché équilibré. C’est la tranche la plus saine du marché.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Registre de la propriété ; ministère du Logement et de l’Agenda urbain ; stock de logements en vente à Marbella et Benahavís. Dernière mise à jour: 9 septembre 2026.
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