Marché · Luxe
Marché du luxe à Marbella et Benahavís : chiffres du T1 2026
Moins d’acheteurs, plus d’offre et, malgré tout, un prix plus élevé à l’acte. Le segment à partir de 1,5 million, analysé à part.
RÉPONSE COURTE
Au premier trimestre 2026, les ventes de logements de luxe (à partir de 1,5 million d’euros) ont reculé de 13,7 % sur un an à Marbella et de 41,9 % à Benahavís, selon les Registradores (registre foncier) et le Notariado (notariat). Dans le même temps, le stock a progressé de 12,3 % et de 16,8 %, et le prix de signature au mètre carré a augmenté de 5,5 % et de 9,8 %.
DANS CET ARTICLE
Regarder le luxe à part change la lecture du marché. Voici les chiffres et ce qu’ils signifient.
Les chiffres du trimestre
| Logement de luxe · T1 2026 | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Ventes | -13,7 % | -41,9 % |
| Stock actif | +12,3 % | +16,8 % |
| Années de stock | 4 ans | 12 ans |
| Prix de signature au m² | +5,5 % | +9,8 % |
Logement de luxe à partir de 1,5 M€. Variation sur un an, T1 2026 par rapport au T1 2025. Années de stock : stock actif divisé par la moyenne annuelle des ventes des douze derniers mois ; un marché équilibré écoule son stock en 20 mois environ. Source : Registradores et Notariado (ventes et prix de signature) ; Idealista et Fotocasa (stock actif). Calculs internes.
Pourquoi regarder le luxe à part ?
Les ventes du premier trimestre sur la Costa del Sol ont reculé d’environ 30 % par rapport à la même période de l’an dernier (nous l’analysons dans le marché a chuté de 30 %). Le chiffre impressionne, mais il met dans le même sac des réalités très différentes : un appartement à 300 000 € et une villa à trois millions ne vivent pas le même marché. C’est pourquoi nous isolons le haut du marché, avec un seuil à un million et demi, là où l’acheteur et le délai de vente changent. Il représente aujourd’hui 11,3 % des opérations, un peu plus d’une sur neuf.
De combien les ventes de luxe ont-elles reculé ?
Elles n’ont pas reculé de la même façon sur les deux places. À Marbella, la baisse est de 13,7 % et à Benahavís de 41,9 %, soit trois fois plus. Cela ne veut pas dire que Benahavís est un moins bon marché, mais qu’il est bien plus petit et concentré sur de grandes villas : il suffit que quelques acheteurs prennent leur temps pour que le trimestre paraisse s’effondrer. Ces chiffres indiquent une direction, pas une mesure exacte.
Les prix montent-ils dans le luxe ?
Alors que les ventes reculent, le nombre de biens à vendre a augmenté de 12,3 % à Marbella et de 16,8 % à Benahavís, et le prix de signature a progressé de 5,5 % et de 9,8 %. Moins d’acheteurs, plus d’offre et, malgré tout, un prix plus élevé à l’acte.
Combien de temps faut-il aujourd’hui pour vendre un logement de luxe ?
Au rythme actuel, Marbella mettrait environ quatre ans à vendre tout ce qui est en vente et Benahavís environ douze, alors que sur un marché sain ce chiffre est de vingt mois. Ce que cela signifie aujourd’hui est simple : beaucoup de biens sont en vente sans se vendre, et ceux qui se signent sont ceux dont le prix est juste.
Beaucoup de biens sont en vente sans se vendre. Ceux qui se signent sont ceux dont le prix est juste.
Alfonso Lacruz, analyse du T1 2026
Méthodologie et sources
Les ventes et les prix de signature proviennent du Colegio de Registradores de España et du Consejo General del Notariado, qui recensent ce qui figure dans l’acte. Le stock provient d’Idealista et de Fotocasa, qui reflètent des prix affichés, non des prix de signature. Les années de stock sont un calcul interne. Segment du luxe : logements à partir de 1,5 million d’euros. Variation sur un an, premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025.
Questions fréquentes
De combien les ventes de luxe ont-elles reculé à Marbella au T1 2026 ?
De 13,7 % sur un an pour les logements à partir de 1,5 million d’euros, selon les Registradores et le Notariado. À Benahavís, la baisse a été de 41,9 %, soit trois fois plus, en raison du faible volume d’opérations de cette commune.
Les prix du logement de luxe ont-ils baissé à Marbella en 2026 ?
Non. Le prix de signature au mètre carré a augmenté de 5,5 % à Marbella et de 9,8 % à Benahavís au premier trimestre 2026, car seuls les biens au prix juste arrivent chez le notaire.
Quel est le stock de logements de luxe à Marbella et Benahavís ?
Au rythme de ventes actuel, Marbella mettrait environ quatre ans à vendre tout ce qui est publié et Benahavís environ douze. Un marché équilibré écoule son stock en vingt mois environ.
Quelle différence entre prix affiché et prix de signature ?
Le prix affiché est celui que le vendeur publie sur les portails, comme Idealista ou Fotocasa. Le prix de signature est celui qui figure dans l’acte et que publient les Registradores et le Notariado. Seul le second reflète ce que l’acheteur a réellement payé.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Colegio de Registradores de España ; Consejo General del Notariado ; Idealista ; Fotocasa. Calculs internes. Dernière mise à jour: 11 août 2026.
Vous pensez vendre votre bien sur la Costa del Sol ?
Commencez par savoir où se situe votre bien sur le marché d’aujourd’hui.