Marché · T4 2025
Pourquoi les prix montent-ils à Marbella, Benahavís et Estepona alors que l’on vend moins de logements ?
Si l’on vend moins, les prix baissent-ils ? Les données officielles disent que non, et la raison est le vendeur réaliste.
RÉPONSE COURTE
Les prix réels de vente du T4 2025 ont augmenté dans les quatre communes (Marbella +3,2 %, Benahavís +2,0 %, Estepona +6,0 %, Mijas +1,7 %) alors que les ventes baissaient. Le marché devient plus sélectif : moins d’opérations, mais à des prix plus élevés, et ce sont les vendeurs réalistes qui concluent.
DANS CET ARTICLE
Les Registradores de España ont publié les données officielles de prix réels de vente du quatrième trimestre 2025, et ce n’est pas ce que la plupart attendaient.
1. Moins d’opérations, des prix plus élevés
| T4 2025 | Prix réel de vente | Variation | Prix affiché | Variation |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 4 202 €/m² | +3,2 % | 5 524 €/m² | +2,1 % |
| Benahavís | 3 833 €/m² | +2,0 % | 5 463 €/m² | +1,3 % |
| Estepona | 3 349 €/m² | +6,0 % | 4 151 €/m² | +2,3 % |
| Mijas | 3 316 €/m² | +1,7 % | 3 599 €/m² | +2,9 % |
Variation T4 2025 par rapport au T3 2025. Source : Registradores de España et portails immobiliers. Calculs internes.
Dans le Journal de mars, nous avons partagé les chiffres de ventes : des baisses de 7,8 % à Marbella, de 11,0 % à Benahavís et de 16,1 % à Mijas, Estepona étant la seule exception avec une hausse de 9,7 %. Pourtant, les prix de vente réels ont augmenté dans les quatre. Le marché ne s’arrête pas : il devient plus sélectif.
2. L’écart entre ce que l’on demande et ce que l’on paie se réduit
À Marbella, Benahavís et Estepona, la différence se resserre parce que les prix réels montent plus vite que les prix affichés : les vendeurs sont plus réalistes et le marché les en récompense. Mijas fait exception : les prix affichés montent davantage (+2,9 %) que les prix de signature (+1,7 %), ce qui élargit l’écart et montre que les vendeurs n’y ont pas encore suivi la voie des autres marchés.
3. Les données confirment ce que nous vivons au quotidien
Dans notre portefeuille, où nous ne travaillons qu’avec des biens au prix du marché, les ventes se concluent en moins de 90 jours avec des remises inférieures à 3 %. Le bon prix ne fait pas que vendre : il vend vite et avec une remise minimale.
Ce marché récompense le réaliste. Celui qui tarde à s’ajuster reste à la traîne.
Alfonso Lacruz
Pour les trois lectures de ces données (vendeur, acheteur et investisseur), lisez Marbella T4 2025 : vendre, acheter ou investir ?
Questions fréquentes
Les prix ont-ils augmenté à Marbella au T4 2025 ?
Oui : le prix réel de vente a été de 4 202 €/m², soit 3,2 % de plus.
Pourquoi les prix montent-ils si l’on vend moins ?
Parce que le marché devient plus sélectif : les biens au prix juste arrivent chez le notaire, à des prix plus élevés.
Qu’est-ce que l’écart entre prix affiché et prix de vente ?
La différence, en pourcentage, entre ce que l’on demande sur les portails et ce que l’on paie à l’acte.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Colegio de Registradores de España (T4 2025) ; portails immobiliers. Calculs internes. Dernière mise à jour: 6 mai 2026.
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