Marché · T4 2025
Marché immobilier de Marbella et de la Costa del Sol, T4 2025 : vendre, acheter ou investir ?
Les ventes ont baissé, les prix ont monté. Les chiffres ne prennent pas parti ; le lecteur, si.
RÉPONSE COURTE
Au T4 2025, la Costa del Sol a laissé une contradiction : les ventes ont baissé et les prix ont monté. Pour le vendeur, le prix réaliste est récompensé ; pour l’acheteur, la marge de négociation se referme ; pour l’investisseur, il faut regarder résidence par résidence, car Mijas s’éloigne des trois autres marchés.
DANS CET ARTICLE
Le même chiffre se lit différemment selon qui vous êtes. Voici les trois regards.
Pour le vendeur
Les chiffres officiels sont bons : les prix de vente ont augmenté dans les quatre communes et l’écart entre prix affiché et prix réel se resserre à Marbella, Benahavís et Estepona. Cela n’arrive que lorsque les vendeurs réalistes s’alignent sur le marché et que les ambitieux ne le font pas. Quand un bien ne bouge pas depuis des mois, le problème n’est pas le marché : c’est le prix.
Pour l’acheteur
La marge de négociation réelle se referme. À Marbella, les prix de vente ont augmenté de 3,2 % au quatrième trimestre alors que les prix affichés n’ont progressé que de 2,1 %, ce qui signifie que le marché réel croît plus vite que les attentes du vendeur. Pour les biens qui arrivent au bon prix dès le premier jour, les remises sont désormais minimes. La correction qu’attendaient certains acheteurs n’est pas venue. La clé est la sélection : le bon bien dans la bonne micro-zone, plutôt que d’attendre une remise que les chiffres ne soutiennent plus.
Pour l’investisseur
| Écart affiché/vendu | Marbella | Benahavís | Estepona | Mijas |
|---|---|---|---|---|
| Écart | 31,4 % | 42,5 % | 23,9 % | 8,5 % |
| Tendance | En baisse | En baisse | En baisse | En hausse |
Écart = (prix affiché - prix réel de vente) / prix réel de vente. T4 2025.
Le signal le plus intéressant du trimestre est la divergence entre Mijas et le reste. À Marbella, Benahavís et Estepona, les écarts diminuent : ce sont des marchés où les vendeurs ont déjà ajusté leurs attentes et où l’on récompense désormais la discipline, pas la spéculation. Mijas fait exception : son écart n’est que de 8,5 %, mais il s’élargit au lieu de se refermer. Ce n’est pas une opportunité, mais un marché où les vendeurs n’ont pas encore eu à s’ajuster. La clé est d’entrer avec précision, résidence par résidence et non avec des moyennes communales.
Un marché. Trois lectures. Les chiffres ne prennent pas parti, le lecteur, si.
Alfonso Lacruz
Pour comprendre pourquoi les prix montent, lisez pourquoi les prix montent alors que l’on vend moins de logements.
Questions fréquentes
Les prix ont-ils monté ou baissé au T4 2025 ?
Les prix de vente réels ont augmenté à Marbella, Benahavís, Estepona et Mijas, alors que les ventes baissaient.
Peut-on beaucoup négocier le prix d’achat ?
La marge se referme : pour les biens au bon prix dès le premier jour, les remises sont désormais minimes.
Qu’est-ce que l’écart entre prix affiché et prix de signature ?
La différence entre le prix demandé par le vendeur et le prix réel de vente, exprimée en pourcentage de ce dernier.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Colegio de Registradores de España (T4 2025) ; portails immobiliers. Calculs internes. Dernière mise à jour: 6 mai 2026.
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