Respuestas para propietarios
Mi propiedad tiene un embargo anotado: ¿puedo venderla?
Un embargo en el Registro no cierra la venta, pero exige método: se paga con parte del precio y se cancela el mismo día.
RESPUESTA CORTA
Se puede vender una propiedad con embargos si la deuda se paga con el dinero de la venta y se cancela el embargo en el Registro. En los embargos de administraciones se usa una carta de pago; en los judiciales, un cheque al acreedor y un mandamiento de cancelación del juez. Es imprescindible un abogado.
EN ESTE ARTÍCULO
Este artículo trata solo los embargos que recaen sobre la propiedad, no los de salarios, cuentas u otros activos. Es la perspectiva de quien vende y del comprador que quiere comprar con seguridad.
Qué es un embargo sobre una propiedad
Es una acción legal sobre un inmueble para cubrir una deuda pendiente. En España puede proceder de una orden judicial o de un acto administrativo de una administración pública local, regional o nacional. Tanto el juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de los bienes del deudor para saldar la deuda, y liquidar los activos no dinerarios en subasta.
Embargo de una administración pública
La mayoría proceden de deudas con la Agencia Tributaria, con la Seguridad Social o con el ayuntamiento (IBI, basuras, plusvalía). Para cancelarlo:
- Obtén de la administración la carta de pago con la deuda total (principal, intereses y costas) a la fecha de la firma.
- Descuenta ese importe del dinero que se pagará al vendedor en la notaría, y que quede reflejado en la escritura.
- La carta de pago tiene un plazo para pagar sin intereses adicionales: tras la firma hay unos días para pagarla.
- Paga en uno de los bancos que figuran en ella y guarda el justificante.
- La administración emite el mandamiento de cancelación del embargo para el Registro, que cancela el embargo al recibirlo.
- Es recomendable retener del precio una cantidad para cubrir los gastos del proceso de cancelación.
Embargo por orden judicial
Procede de la ejecución de una sentencia por una obligación de pago que el deudor no cumplió voluntariamente. Para cancelarlo:
- El vendedor o su abogado contacta con el acreedor para fijar un documento con la deuda total, con intereses y costas, a la fecha de la firma.
- Uno de los cheques del pago al vendedor se emite a favor del acreedor por esa cantidad. El acreedor lo retira en la notaría y firma que la deuda está pagada.
- En la notaría, el acreedor presenta un escrito firmado por su abogado y procurador pidiendo al juzgado el levantamiento del embargo. También conviene que se comprometa a no reclamar más.
- Con ello, el juez emite el mandamiento de cancelación para el Registro, que cancela el embargo al recibirlo.
Mira también las afecciones fiscales, cancelar la hipoteca y la deuda de IBI. Consulta siempre a tu abogado.
Preguntas frecuentes
¿Puede comprar alguien una propiedad con embargo?
Sí, con total seguridad si se cancela en el momento de la firma con parte del precio y con asesoramiento legal.
¿Quién paga la deuda?
Se paga del dinero del vendedor, con un cheque o carta de pago, el mismo día de la firma o en los días siguientes si la carta de pago lo permite.
¿Cuándo desaparece el embargo del Registro?
Cuando el Registro recibe el mandamiento de cancelación de la administración o del juez.
¿Qué conviene retener del precio?
Una cantidad para cubrir los gastos del proceso de cancelación, además de la deuda.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Registro de la Propiedad; Ley de Enjuiciamiento Civil; Ley General Tributaria. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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