Prix · Écart de négociation
L’écart de prix freine le rythme du marché immobilier de la Costa del Sol
Les acheteurs sérieux restent actifs, mais ils sont plus sélectifs. L’espace entre le prix demandé et le prix conclu décide aujourd’hui de la vitesse de vente.
RÉPONSE COURTE
L’écart de négociation, la différence entre le prix de départ et le prix de clôture selon le Registre de la Propriété, atteint 36 % à Benahavís (1 341 €/m²), 31 % à Marbella (1 239 €/m²) et 28 % à Estepona. C’est aujourd’hui le principal frein à la liquidité dans le segment du luxe. La solution est un prix cohérent avec le marché dès le premier jour.
DANS CET ARTICLE
La solidité structurelle du marché de la Costa del Sol demeure. Ce qui a changé, c’est la distance entre les attentes du vendeur et la réalité de l’acheteur.
Quelle est la taille de l’écart entre attente et valeur réelle ?
La différence entre le prix de départ et le prix de clôture (du Registre de la Propriété) est devenue le principal frein du marché. Les données ont été publiées fin 2025. Ce décalage montre que de nombreux biens arrivent sur le marché à des prix que les acheteurs ne sont tout simplement pas prêts à accepter.
Comment l’écart freine-t-il le rythme des ventes ?
L’augmentation du décalage a provoqué un net ralentissement. Au deuxième trimestre 2025, les ventes à Marbella, Benahavís et Mijas ont reculé d’environ 20 % par rapport à l’année précédente. À Marbella seule, le nombre d’opérations a baissé de 20,9 % par rapport au deuxième trimestre 2024. Les logements surévalués restent plus longtemps sur le marché, suscitent la méfiance et freinent le rythme général. Nous l’expliquons dans surévaluer votre maison.
Quelle est la solution ? Un prix cohérent dès le départ
Pour inverser cette tendance, les vendeurs doivent miser sur la réalité du marché dès le début. Un prix cohérent attire des acheteurs sérieux, raccourcit les délais et évite des baisses ultérieures. Pour le fixer avec des données de ventes conclues, commencez par l’analyse comparative de marché.
La demande reste solide et les perspectives à long terme demeurent positives, mais le succès dépend aujourd’hui d’une stratégie de prix réaliste et alignée sur le marché.
Alfonso Lacruz
En résumé : la demande est solide et les fondamentaux à long terme sont bons, mais combler avec succès l’écart de négociation croissant exige un prix réaliste.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’écart de négociation ?
C’est l’espace entre le prix demandé pour un logement et le prix de clôture final inscrit au Registre de la Propriété.
Quel est l’écart à Benahavís, Marbella et Estepona ?
À Benahavís, il atteint 36 % (1 341 €/m² d’écart), à Marbella 31 % (1 239 €/m²) et à Estepona 28 %.
Pourquoi le rythme des ventes s’est-il ralenti ?
Parce que de nombreux biens arrivent sur le marché à des prix que les acheteurs n’acceptent pas. Au deuxième trimestre 2025, les ventes à Marbella, Benahavís et Mijas ont reculé d’environ 20 %.
Que doit faire un vendeur pour combler l’écart ?
Fixer un prix cohérent avec le marché dès le premier jour : il attire des acheteurs sérieux, raccourcit les délais et évite des baisses ultérieures.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Registre de la Propriété (prix de clôture). Élaboration propre. Dernière mise à jour: 1 décembre 2025.
Vous pensez vendre votre bien sur la Costa del Sol ?
Commencez par savoir où se situe votre bien sur le marché d’aujourd’hui.