راهنمای عملی · خرید
روند استاندارد خرید ملک در اسپانیا چگونه است؟ بخش ۱: رزرو
خرید در اسپانیا کاملاً ساده است. این حالت عمومی است، از لحظه‌ای که قیمت و شرایط توافق شده.
پاسخ کوتاه
خرید استاندارد در اسپانیا چهار مرحله دارد: رزرو (ملک با بیعانه از بازار خارج می‌شود تا بررسی دقیق انجام شود)، قرارداد خصوصی خرید، سند رسمی که نزد سردفتر امضا می‌شود، و ثبت ملک به نام خریدار در اداره ثبت املاک. در رزرو، اگر همه‌چیز درست باشد خریدار ادامه می‌دهد؛ اگر چیزی قانونی نباشد یا نقصی غیرقابل‌فروش پیدا شود، بیعانه بازگردانده می‌شود.
در این مقاله
این حالت عمومی است که در ۲۰۱۶ نوشته شده. حالت‌های خاص می‌توانند بسیار متفاوت باشند، پس جزئیات خودتان را با وکیل بررسی کنید.
مراحل خرید استاندارد چیست؟
نقطه شروع وقتی است که قیمت و شرایط اضافی (مهلت‌ها، مبلمان و غیره) میان طرفین توافق شده باشد. از آنجا روند شامل این‌هاست:
- رزرو: خارج کردن ملک از بازار در حالی که بررسی دقیق انجام می‌شود.
- قرارداد خصوصی خرید.
- سند رسمی خرید، که نزد سردفتر امضا می‌شود.
- ثبت املاک ملک به نام خریدار.
هرچند مراحل ساده است، در هر یک مطالب بسیاری هست. این مقاله به نخستین می‌پردازد.
مرحله ۱: رزرو چگونه کار می‌کند؟
معمولاً نخستین گام خارج کردن ملک از بازار با بیعانه است در حالی که بررسی دقیق انجام می‌شود. در بیشتر موارد آن بیعانه در حساب امانی نزد آژانس املاک یا وکیل فروشنده نگه داشته می‌شود. به‌طور کلی سند مقرر می‌کند که اگر وضعیت حقوقی و فیزیکی ملک برای فروش درست باشد، خریدار باید به مرحله بعد برود یا بیعانه را از دست بدهد.
اگر چیزی کاملاً قانونی نباشد، یا نقصی فیزیکی در بررسی دقیق پیدا شود که ملک را غیرقابل‌فروش کند، طرفی که بیعانه را نگه دارد باید آن را به خریدار بازگرداند.
در بررسی دقیق چه مدارکی بررسی می‌شود؟
- گواهی ثبتی (Nota Simple): می‌گوید مالک کیست، شرح ملک و بارهای آن.
- مالکان: اگر ملک به نام بیش از یک نفر باشد، همه مالکان باید با فروش موافق باشند و مدارک را امضا کنند. اگر به نام شرکتی باشد، مقام مناسب شرکت باید همه‌چیز را امضا کند.
- شرح: شرح در گواهی ثبتی (نشانی، اندازه‌ها، همسایگان و غیره) باید با آنچه به خریدار گفته شده می‌خرد مطابقت داشته باشد.
- بارها: ملک‌ها عموماً بدون بار فروخته می‌شوند. اگر چیزی در گواهی ثبتی ظاهر شود (وام رهنی، توقیف، بارهای شهرسازی و غیره)، فروشنده باید پیش از بستن معامله آن را از اداره ثبت املاک بردارد. توضیح می‌دهیم چگونه در تسویه وام رهنی هنگام فروش.
- مجوز ساخت و شهرسازی: باید بررسی شود، به‌ویژه در ماربیا، که وضعیت شهرسازی همیشه روشن نیست، تا ببینیم ملک مقررات منطقه، مجتمع یا مجموعه را رعایت می‌کند. این مرحله آسان نیست و باید یک متخصص مانند وکیل، معمار یا مشاور املاک باتجربه آن را انجام دهد. ببینید گواهی عدم تخلف شهرسازی.
- مالیات‌ها و شارژ جامعه مالکان: عمدتاً مالیات شهرداری (IBI) و جمع‌آوری زباله، به‌علاوه شارژ جامعه مالکان. این‌ها بر ملک تعلق می‌گیرد، پس بررسی کنید پرداخت‌شده باشد.
چرا بررسی فیزیکی هم لازم است؟
تکنسینی متخصص یا مشاور املاک باتجربه باید بررسی کند ملک نقص دارد یا نه و می‌توان آن‌ها را اصلاح یا جبران کرد یا نه. در موارد عمده، مانند آسیب جدی ساختاری، معامله به‌هم می‌خورد.
در ۲۰۱۶ به‌عنوان نخستین از مجموعه‌ای درباره روند استاندارد خرید نوشته شده. هر پرونده متفاوت است: جزئیات خودتان را با وکیل بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
مراحل خرید ملک در اسپانیا چیست؟
در حالت عمومی: رزرو با بیعانه، قرارداد خصوصی خرید، سند رسمی نزد سردفتر و ثبت ملک به نام خریدار در اداره ثبت املاک.
بیعانه رزرو را چه کسی نگه می‌دارد؟
در بیشتر موارد آژانس املاک یا وکیل فروشنده، در حسابی امانی.
بیعانه چه زمانی بازگردانده می‌شود؟
اگر چیزی کاملاً قانونی نباشد، یا نقصی فیزیکی که ملک را غیرقابل‌فروش کند در بررسی دقیق پیدا شود، طرفی که بیعانه را نگه دارد باید آن را به خریدار بازگرداند.
گواهی ثبتی (Nota Simple) چه چیزی نشان می‌دهد؟
مالک کیست، شرح ملک و بارهای آن، مانند وام رهنی یا توقیف.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
هر پرونده متفاوت است: پیش از امضا یا تصمیم‌گیری، وضعیت خود را با وکیل، سردفتر یا مشاور مالیاتی مورد اعتمادتان بررسی کنید.
منابع: تحلیل شخصی، بر پایه حالت عمومی روند خرید در اسپانیا؛ پرونده خودتان را با وکیل بررسی کنید. آخرین به‌روزرسانی: ۲۳ نوامبر ۲۰۱۶.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.