بازار · سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶
بازار کوستا دل سول ۳۰٪ افت کرده است: برای قیمت خانه‌تان در ۲۰۲۶ چه معنایی دارد
مسئله خانه یا منطقه شما نیست: مسئله بازار است. و در این بازار، قیمت آغازین تنها اهرمی است که اهمیت دارد.
پاسخ کوتاه
در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶، فروش خانه‌های دست‌دوم در ماربیا، بناهاویس، استپونا و میخاس نسبت به سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ بین ۳۱٪ تا ۳۵٪ کاهش یافت: در مجموع از ۲٬۷۷۸ به ۱٬۹۱۰ معامله. چون همه هم‌زمان افت می‌کنند، علت کلی است (نرخ بهره، تأمین مالی، فضای بین‌المللی) و نه محلی. آنچه همچنان فروخته می‌شود، همان است که درست قیمت‌گذاری شده است.
در این مقاله
پرسشی که ماه‌هاست بیش از همه می‌شنوم این است که بازار چه شده است. پاسخ صادقانه در داده‌های ثبت املاک (Registro) است.
ارقام: ترمزی در هر چهار شهرداری
| فروش دست‌دوم · تعداد معاملات | سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ | سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶ | تغییر |
|---|---|---|---|
| ماربیا | ۱٬۱۰۸ | ۷۶۰ | -۳۱٪ |
| بناهاویس | ۱۸۷ | ۱۲۲ | -۳۵٪ |
| استپونا | ۷۰۲ | ۴۸۶ | -۳۱٪ |
| میخاس | ۷۸۱ | ۵۴۲ | -۳۱٪ |
| مجموع چهار شهرداری | ۲٬۷۷۸ | ۱٬۹۱۰ | -۳۱٪ |
فروش‌های دست‌دوم، سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶ در برابر سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵. منبع: Registradores de España.
حدود ۸۷۰ فروش کمتر در یک سه‌ماهه. چون دوره مشابه سال قبل است، این افت واقعی است و نه آهستگی معمول آغاز سال.
۱. کل بازار هم‌زمان ترمز کرده است
ماربیا، بناهاویس، استپونا و میخاس بین ۳۱٪ تا ۳۵٪ افت می‌کنند. وقتی چهار منطقه متفاوت تقریباً یکسان حرکت می‌کنند، علت محلی نیست: نه یک خیابان است، نه یک ساختمان، نه یک نوع خانه. وضعیت کلی است: نرخ بهره، تأمین مالی دشوارتر، فضای بین‌المللی و خریداری که به خودش وقت می‌دهد.
۲. اکنون خریدار تعیین‌کننده است
فروش کمتر یعنی خانه‌ها دیرتر فروخته می‌شوند و موجودی انباشته می‌شود. آنچه پیش‌تر در چند هفته فروخته می‌شد اکنون ممکن است ماه‌ها طول بکشد. از بازار فروشنده‌ها به بازار خریداران رسیده‌ایم. اما نباید بازار کندتر را با بازار ارزان اشتباه گرفت: خانه‌های خوب که درست قیمت‌گذاری شده‌اند همچنان سریع فروخته می‌شوند.
۳. قیمت آغازین تنها اهرم است
وقتی خریدار گزینه دارد، خانه دیگر با خانه‌ها رقابت نمی‌کند، بلکه قیمت رقابت می‌کند. خانه‌ای که از روز اول درست قیمت‌گذاری شده همچنان خوب فروخته می‌شود: طبق تجربه ما، در کمتر از ۹۰ روز و با کمتر از ۳٪ تخفیف. خانه‌ای با قیمت بسیار بالا برعکس عمل می‌کند: بازار را رو به پایین دنبال می‌کند، بهترین هفته‌هایش را از دست می‌دهد و دیرتر و ارزان‌تر فروخته می‌شود. به همین دلیل ملک‌های گران‌گذاری‌شده را نمی‌پذیریم: بی‌آنکه بفهمید پول خرج می‌کنند. توضیحش را در مقاله گران‌گذاری خانه‌تان.
فروشنده‌ای که ریتم جدید را می‌پذیرد و قیمت امروز را می‌گذارد همچنان خوب می‌فروشد. آنکه به قیمت‌های سال گذشته چسبیده، ماه‌ها منتظر می‌ماند و در نهایت بازار را رو به پایین دنبال می‌کند.
آلفونسو لاکروز
بازار فروپاشیده نیست، هرچند فروش خانه‌ها نسبت به یک سال پیش بیشتر طول می‌کشد. آنچه اکنون رصد می‌کنیم این است که فروش چقدر طول می‌کشد و آیا موجودی فروخته‌نشده در تابستان همچنان رشد می‌کند. اگر می‌خواهید بخش بالا را جداگانه ببینید، نگاه کنید به بازار لاکچری در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶.
پرسش‌های متداول
فروش‌های دست‌دوم در کوستا دل سول چقدر افت کرده است؟
بین ۳۱٪ تا ۳۵٪ در ماربیا، بناهاویس، استپونا و میخاس در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶ نسبت به همین دوره ۲۰۲۵: از ۲٬۷۷۸ به ۱٬۹۱۰ معامله.
آیا زمان خوبی برای فروش است؟
بله، اگر قیمت، قیمت امروز باشد. خانه‌هایی که درست قیمت‌گذاری شده‌اند همچنان فروخته می‌شوند، طبق تجربه ما در کمتر از ۹۰ روز و با کمتر از ۳٪ تخفیف.
چرا بازار افت کرده است؟
چون در هر چهار منطقه به یک اندازه افت کرده است: علت کلی است، مانند نرخ بهره، تأمین مالی و فضای بین‌المللی.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
داده‌ها تقریبی‌اند و هر ملک متفاوت است: برای رقمی مشخص، ارزش‌گذاری خانه‌تان را درخواست کنید.
منابع: Registradores de España (معاملات سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶)؛ تجربه Alfonso Lacruz Team | KW. آخرین به‌روزرسانی: ۱۸ ژوئن ۲۰۲۶.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.