پاسخ‌هایی برای مالکان
هنگام فروش ملک در ماربیا و بناهاویس چه مالیات‌هایی پرداخت می‌شود؟ (۲۰۲۶)
هنگام فروش در اسپانیا بیشتر بابت آنچه سود می‌برید مالیات می‌دهید، نه بابت آنچه می‌فروشید. این‌ها قواعد عمومی برای اشخاص حقیقی است، همراه با ارقام.
پاسخ کوتاه
هنگام فروش ملک دو مالیات اصلی وجود دارد: سود سرمایه‌ای (ganancia patrimonial) که روی سود به سازمان مالیاتی پرداخت می‌شود (از ۱۹٪ تا ۳۰٪ برای مقیمان؛ ۱۹٪ یا ۲۴٪ ثابت برای غیرمقیمان)، و پلوس‌والیا شهرداری (plusvalía municipal) که بابت افزایش ارزش زمین به شهرداری پرداخت می‌شود و اگر با زیان بفروشید می‌تواند صفر باشد.
در این مقاله
قواعد بسته به اقامت مالیاتی، سال خرید و فاکتورهایی که نگه داشته‌اید متفاوت است. آنچه در ادامه می‌آید برای اشخاص حقیقی عمومی است: در هر مورد ممکن است کسورات یا معافیت‌هایی اعمال شود.
سود سرمایه‌ای: چه چیزی مشمول مالیات است
مالیات بر سود پرداخت می‌شود، نه بر کل قیمت:
سود سرمایه‌ای = ارزش انتقال − ارزش تحصیل
- ارزش انتقال: قیمت فروش منهای هزینه‌های فروش: کارمزد آژانس به‌همراه مالیات بر ارزش افزوده آن (IVA)، پلوس‌والیا شهرداری و تسویه وام رهنی در صورت وجود.
- ارزش تحصیل: آنچه هنگام خرید پرداخته‌اید به‌علاوه هزینه‌های آن خرید (دفتر سردفتر، ثبت، مالیات انتقال املاک یا IVA و مالیات اسناد حقوقی (AJD) اگر ساخت نو بود). بهسازی‌ها و توسعه‌های اساسی هم اضافه می‌شود، به شرط آنکه فاکتورها را نگه داشته باشید. تعمیرات معمول به حساب نمی‌آید و بدون فاکتور، هیچ چیز به حساب نمی‌آید.
نرخ‌های ۲۰۲۶
| مقیمان اسپانیا: سود | نرخ |
|---|---|
| تا ۶٬۰۰۰ یورو | ۱۹٪ |
| از ۶٬۰۰۰ تا ۵۰٬۰۰۰ یورو | ۲۱٪ |
| از ۵۰٬۰۰۰ تا ۲۰۰٬۰۰۰ یورو | ۲۳٪ |
| از ۲۰۰٬۰۰۰ تا ۳۰۰٬۰۰۰ یورو | ۲۷٪ |
| بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ یورو | ۳۰٪ |
| غیرمقیمان: اقامت مالیاتی | نرخ |
|---|---|
| اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا | ۱۹٪ ثابت |
| سایر کشورها | ۲۴٪ ثابت |
پله‌های نرخ مقیمان به‌صورت پلکانی روی «پایه پس‌انداز» اعمال می‌شود. غیرمقیمان نرخی واحد روی کل سود می‌پردازند.
یک مثال برای محاسبه اینکه چقدر برایتان می‌ماند
مثالی توضیحی و ساده‌شده، بدون درآمد پس‌انداز دیگر یا معافیت. شما به قیمت ۵۰۰٬۰۰۰ یورو خریده‌اید و هزینه‌های خرید ۴۰٬۰۰۰ یورو بوده است. به ۸۰۰٬۰۰۰ یورو می‌فروشید و هزینه‌های فروش روی هم ۳۰٬۰۰۰ یورو است.
- مقیم: ۱٬۱۴۰ € + ۹٬۲۴۰ € + ۳۴٬۵۰۰ € + ۸٬۱۰۰ € = ۵۲٬۹۸۰ €
- غیرمقیم از اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا (۱۹٪): ۴۳٬۷۰۰ €
- غیرمقیم از کشوری دیگر (۲۴٪): ۵۵٬۲۰۰ €
اگر مقیم نیستید، خریدار ۳٪ قیمت را کسر کرده است (در این مثال ۲۴٬۰۰۰ یورو) و باید هنگام ارائه اظهارنامه تفاوت را بپردازید. توضیح آن را در کسر ۳٪ از غیرمقیمان.
آنچه به دست می‌آورید فقط به قیمت آغازین بستگی ندارد، بلکه به فاکتورهایی که نگه داشته‌اید و سالی که خریده‌اید هم بستگی دارد.
پیش از آگهی خانه، اسناد و فاکتورهایتان را جمع کنید.
چه زمانی پرداخت می‌شود
- مقیمان: در اظهارنامه درآمد (IRPF) ژوئن سال پس از فروش.
- غیرمقیمان: خریدار ۳٪ را ظرف یک ماه واریز می‌کند و شما فرم ۲۱۰ را ظرف سه ماه بعد ارائه می‌دهید، یعنی در چهار ماه پس از امضا. اگر ۳٪ از مالیات بیشتر باشد، تفاوت بازگردانده می‌شود، معمولاً ظرف شش ماه تا یک سال.
پلوس‌والیا شهرداری
فروشنده آن را می‌پردازد، مگر آنکه خلاف آن توافق شود، به شهرداری و ظرف ۳۰ روز کاری پس از امضا. از ۲۰۲۱ دو روش محاسبه وجود دارد و روشی اعمال می‌شود که مبلغ کمتری بدهد:
برآورد مستقیم
بر پایه سود واقعی، با اعمال نسبتی که زمین از ارزش کاداستری (valor catastral) دارد. اگر به کمتر از قیمت خرید بفروشید، مالیات صفر است، هرچند باز هم باید اظهار شود.
روش عینی
ارزش کاداستری زمین ضربدر ضریبی که به سال‌های مالکیت بستگی دارد، ضربدر نرخ شهرداری، با سقف ۳۰٪.
اگر با زیان فروخته‌اید، بخوانید آیا باید پلوس‌والیا شهرداری بپردازید.
معافیت‌هایی که دانستنشان خوب است
اگر مقیم هستید و محل سکونت اصلی‌تان را می‌فروشید، می‌توانید با سرمایه‌گذاری مجدد مبلغ دریافتی در محل سکونت اصلی دیگر در مهلت قانونی معاف شوید، و همچنین اگر بیش از ۶۵ سال دارید. غیرمقیمان این معافیت‌ها را ندارند. در مقاله مقیم یا غیرمقیم: چگونه آنچه می‌پردازید تغییر می‌کند با جزئیات بیشتر بررسی کرده‌ایم.
پرسش‌های متداول
آیا فروش با زیان مالیات دارد؟
سود سرمایه‌ای مشمول مالیاتی وجود ندارد، هرچند فروش باید اظهار شود. پلوس‌والیا شهرداری هم اگر ثابت کنید افزایش ارزشی نبوده، می‌تواند صفر باشد.
کدام هزینه‌ها را می‌توانم کسر کنم؟
هزینه‌های فروش (کارمزد آژانس با IVA، پلوس‌والیا، تسویه وام رهنی) و در خرید، سردفتر، ثبت، مالیات‌ها و بهسازی‌هایی که فاکتور دارند. تعمیرات معمول به حساب نمی‌آید.
پلوس‌والیا شهرداری را چه کسی می‌پردازد؟
فروشنده، مگر آنکه در قرارداد غیر از آن توافق شود.
اگر غیرمقیم باشم، ۳٪ کسرشده را چه زمانی پس می‌گیرم؟
هنگام ارائه فرم ۲۱۰، اگر مالیات کمتر از مبلغ کسرشده باشد. طبق تجربه ما، بازپرداخت‌ها بین شش ماه تا یک سال طول می‌کشد.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
هر پرونده متفاوت است: پیش از امضا یا تصمیم‌گیری، وضعیت خود را با وکیل، سردفتر یا مشاور مالیاتی مورد اعتمادتان بررسی کنید.
منابع: سازمان مالیاتی اسپانیا (Agencia Tributaria: IRPF، IRNR، فرم‌های ۲۱۰ و ۲۱۱)؛ متن تلفیقی قانون تنظیم‌کننده مالیه‌های محلی. آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.