Antworten für Eigentümer
Was passiert, wenn man eine Immobilie überbewertet? Wie Sie Wert verlieren, obwohl der Markt steigt
Viele Eigentümer in Marbella und Benahavís glauben, dass spätere Preissteigerungen einen hohen Preis ausgleichen. Die Realität sieht anders aus.
KURZE ANTWORT
Wenn Ihre Immobilie keine Mieteinnahmen abwirft, kostet Warten Geld: rund 1,5 % Instandhaltung pro Jahr, 2 % Inflation und 1 % Alterung zehren etwa 4,5 % pro Jahr auf. Überbewerten schützt den Wert nicht, in der Regel mindert es ihn. Der richtige Preis ist der, der schützt, was Ihnen am Ende wirklich bleibt.
IN DIESEM ARTIKEL
Die Zahlen sind Richtwerte, aber die Logik ist stichhaltig. Entscheidend ist, was Ihnen am Ende bleibt, nicht der Preis, mit dem Sie starten.
Die vier Faktoren, die gleichzeitig wirken
Wenn eine Immobilie über ihrem tatsächlichen Wert auf den Markt kommt, wirken diese Faktoren gleichzeitig:
Der Marktanstieg
Ja, die Preise steigen mit der Zeit in der Regel. Das ist das übliche Argument fürs Überbewerten, aber es ist nur eine Variable, und nicht die entscheidendste.
Instandhaltungskosten
Eine Immobilie verursacht laufende Kosten, ob Sie verkaufen oder nicht: Gemeinschaftskosten, Versicherungen, IBI (Grundsteuer) und kleine Reparaturen. Eine vernünftige Schätzung liegt bei etwa 1,5 % pro Jahr.
Inflation
Selbst wenn Sie später einen höheren Preis erzielen, kann der reale Wert dieses Geldes geringer sein. Für die Rechnung werden 2 % pro Jahr angesetzt.
Alterung der Immobilie
Häuser verlieren mit der Zeit an Attraktivität: Trends ändern sich, neuere Angebote kommen auf den Markt, und das Haus wirkt womöglich veraltet. Ein vernünftiger Richtwert sind etwa 1 % pro Jahr.
Die Rechnung, die fast niemand macht
Zusammen zehren die drei etwa 4,5 % pro Jahr auf. Damit sich Warten lohnt, müsste der Markt jedes Jahr stärker steigen, nur um auf demselben Stand zu bleiben. Und währenddessen verliert ein Haus, das seit Monaten am Markt ist, an Verhandlungsstärke.
Der richtige Preis ist nicht der höchste, den man sich vorstellen kann, sondern der, der schützt, was Ihnen wirklich bleibt.
Alfonso Lacruz
Was Sie stattdessen tun können
- Lassen Sie eine Marktvergleichsanalyse mit abgeschlossenen Verkäufen erstellen
- Erfahren Sie, was den Wert einer Villa bestimmt
- Setzen Sie einen Preis, der in den ersten Wochen Angebote bringt
- Ein guter Makler hilft Ihnen, den Preis anhand von Daten anzupassen
Die Werte von 1,5 %, 2 % und 1 % sind Richtwerte für die Rechnung, keine Daten eines bestimmten Hauses.
Häufige Fragen
Lohnt es sich zu warten, wenn der Markt steigt?
Nur wenn der Anstieg die Kosten des Wartens ausgleicht. Instandhaltungskosten, Inflation und Alterung zehren etwa 4,5 % pro Jahr auf.
Kann ich hoch anfangen und später senken?
Das geht, aber ein Haus, das lange am Markt ist, verliert an Verhandlungsstärke: Der Käufer fragt immer, wie lange es schon zum Verkauf steht.
Woher weiß ich, was der richtige Preis ist?
Indem Sie Ihr Haus mit den verkauften, den aktuell angebotenen und den unverkauften Häusern vergleichen.
Und wenn ich es mit dem Verkauf nicht eilig habe?
Dann ist es besser, das Haus vom Markt zu nehmen, bevor es „verbrannt“ ist, als an einem Preis festzuhalten, der keine Angebote bringt.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Eigene Schätzungen von Alfonso Lacruz Team | KW; Registro de la Propiedad (Grundbuch). Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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