Mercado · 4T 2025
¿Estabilidad? Por qué Estepona sube mientras en Marbella, Benahavís y Mijas bajan las ventas
El impulso de los últimos años remite, pero no es debilidad: es un regreso gradual a un mercado más equilibrado, con compradores activos y mucho más selectivos.
RESPUESTA CORTA
Según los últimos datos de ventas de vivienda, publicados con el cuarto trimestre de 2025, Estepona vendió un 9,7 % más que en 2024, mientras que Marbella cayó un 7,8 %, Benahavís un 11,0 % y Mijas un 16,1 %. Ya no hay un único mercado en la Costa del Sol: el producto y las dinámicas locales pesan más que el precio.
EN ESTE ARTÍCULO
Estos son los datos y lo que significan para quien quiere vender en Marbella o Benahavís.
¿Qué municipios ganan y cuáles pierden ventas?
Los últimos números de ventas de viviendas, correspondientes al cuarto trimestre de 2025, confirman que el mercado de la Costa del Sol cambia de ritmo. Los cuatro municipios analizados ya no se mueven por igual: Marbella registró una caída del 7,8 % en viviendas vendidas respecto a 2024, Benahavís un 11,0 % y Mijas un 16,1 %. Estepona fue a la contra, con un aumento del 9,7 %.
| Municipio | Ventas de vivienda frente a 2024 | Precio medio |
|---|---|---|
| Estepona | +9,7 % | 414.976 € |
| Marbella | -7,8 % | 734.425 € |
| Benahavís | -11,0 % | 939.770 € |
| Mijas | -16,1 % | 360.043 € |
Datos publicados con el cuarto trimestre de 2025. Variación de viviendas vendidas respecto a 2024.
Esto demuestra que no existe un único mercado en la Costa del Sol: las dinámicas micro locales dictan ahora el rendimiento. Lo que se ve no es debilidad, sino un retorno gradual a un mercado más equilibrado, donde los compradores siguen activos pero eligen con mucho más cuidado.
¿Por qué el precio solo cuenta la mitad de la historia?
Si el precio fuera el único factor, los datos serían distintos. Mijas, la zona más accesible, con una media de 360.043 €, sufrió la mayor caída. Estepona, con 414.976 €, subió. La razón: Estepona se ve impulsada por una ola de entregas de obra nueva vendida en años anteriores, que ahora llega a notaría. Mijas, en cambio, se comporta como un mercado de reventa tradicional que nota el enfriamiento natural.
En las zonas de gama alta, Marbella (734.425 €) y Benahavís (939.770 €), los compradores dedican más tiempo a elegir el mejor producto dentro de su rango de precio. Si quieres ver cómo se comporta el segmento alto por separado, lo analizo en el mercado de lujo en Marbella y Benahavís.
¿Sigue siendo fuerte el mercado?
Sí, en términos históricos. A pesar de la ralentización, los cuatro municipios se mantienen por encima de su media de ventas de los últimos 20 años. Los años de boom de 2021 a 2024 elevaron el listón, y hoy la actividad vuelve a un ritmo más sano y sostenible. Para una lectura más amplia de la bajada, mira el mercado ha caído un 30 %.
¿Qué significa para quien vende en Marbella o Benahavís?
La estrategia lo es todo: una valoración precisa y un posicionamiento profesional marcan la diferencia entre tener una propiedad en venta y lograr que esté vendida.
Alfonso Lacruz Team | KW
En este entorno, el éxito depende más que nunca de valorar con precisión y de posicionar la propiedad de forma profesional. Esa es la diferencia real entre una casa "en venta" y una casa vendida.
Preguntas frecuentes
¿Por qué suben las ventas en Estepona y bajan en Marbella, Benahavís y Mijas?
Estepona recibe una ola de entregas de obra nueva vendida en años anteriores que ahora llega a notaría. Mijas se comporta como un mercado de reventa tradicional que nota el enfriamiento, y en Marbella y Benahavís los compradores tardan más en elegir.
¿Significa que el mercado de la Costa del Sol se debilita?
No. Es un retorno a un mercado más equilibrado: los cuatro municipios siguen por encima de su media de ventas de los últimos 20 años.
¿Qué precio medio tiene cada municipio?
Mijas, 360.043 €; Estepona, 414.976 €; Marbella, 734.425 €; y Benahavís, 939.770 €.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Datos de ventas de vivienda publicados con el cuarto trimestre de 2025; elaboración propia. Última actualización: 15 de abril de 2026.
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