Valeur ajoutée · Fiscalité
L’impôt annoncé par l’Espagne sur les acheteurs hors UE : ce que nous savons et ce que nous ignorons
L’annonce a provoqué l’inquiétude à l’étranger, mais ce n’est qu’un projet à un stade précoce. Voici une analyse juridique de la situation en janvier 2025.
RÉPONSE COURTE
Le 13 janvier 2025, le chef du gouvernement a annoncé un projet visant à relever l’impôt sur l’achat de biens immobiliers par des acheteurs hors UE ne résidant pas en Espagne, avec un chiffre pouvant aller jusqu’à 100 % de la valeur du bien. Ce n’est qu’un projet : au moins quatre des douze mesures annoncées, celle-ci comprise, doivent passer par le Congrès, et un impôt de 100 % ferait probablement l’objet d’un recours en inconstitutionnalité.
DANS CET ARTICLE
Analyse de Santiago Lapausa Gonzalez, associé et économiste chez JC&A Abogados. Elle reflète la situation au moment de la rédaction, en janvier 2025.
Qu’a annoncé le chef du gouvernement ?
Le 13 janvier, le chef du gouvernement, Pedro Sánchez, a annoncé lors d’un forum économique à Madrid un projet d’augmentation de l’impôt sur l’achat de biens immobiliers par des acheteurs ressortissants de pays hors de l’Union européenne qui ne résident pas en Espagne. Les informations données étaient si rares et si confuses qu’elles ont semé la panique dans de nombreux secteurs et à l’étranger. Ses mots étaient : « Nous allons limiter l’achat de logements par des étrangers non résidents hors UE en augmentant la charge fiscale qu’ils devront payer en cas d’achat jusqu’à 100 % de la valeur du bien, une mesure sans précédent en Espagne mais appliquée dans d’autres pays comme le Danemark ou le Canada. »
Qui serait concerné ?
L’acheteur visé n’est même pas clair. Il faut supposer qu’il s’agit de la nationalité : les ressortissants hors UE qui résident, ou résideront, en Espagne au moment de l’achat échapperaient donc au champ de la mesure.
Comment le gouvernement pourrait-il l’appliquer ?
Sans connaître les mesures exactes ni ce que le chef du gouvernement a voulu dire, nous avons appris que le gouvernement étudie deux options :
- Modifier l’impôt existant sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Cet impôt est transféré aux gouvernements régionaux, majoritairement dirigés par le parti conservateur, de sorte que l’effet réel de la mesure est douteux.
- Créer un nouvel impôt spécial visant précisément ces achats. En théorie, ce n’est pas possible lorsqu’un impôt existe déjà pour le même fait générateur. Il existe toutefois le précédent de l’impôt de solidarité (Impuesto de Solidaridad), un complément étatique à l’impôt régional sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio), que le Tribunal constitutionnel a admis.
Un impôt de 100 % pourrait-il être constitutionnel ?
La Constitution espagnole établit que le système fiscal ne doit pas être confiscatoire, c’est-à-dire qu’il ne doit pas épuiser le patrimoine du contribuable. Un impôt de 100 % a été proposé pour ces achats comme mesure exceptionnelle et spécifique, mais un impôt qui supprime la source de patrimoine du contribuable est confiscatoire. En général, un impôt de 100 % de la base imposable serait considéré comme confiscatoire et donc inconstitutionnel dans la plupart des cas.
Faut-il l’approbation du Congrès ?
Sur les douze mesures annoncées, au moins quatre doivent passer par le Congrès des députés, et le durcissement des règles d’achat de logements par des étrangers hors UE en fait partie. Il ne s’agit que d’un projet annoncé lors d’un forum : il faut attendre la proposition formelle, et le gouvernement ne peut pas mettre en œuvre la mesure sans l’approbation du Congrès.
Que se passe-t-il si elle est approuvée ?
Si la mesure était finalement approuvée et la loi promulguée, sa constitutionnalité serait probablement contestée. Si elle dépendait des gouvernements régionaux, elle serait contrecarrée. Et une fois publiée, il faudrait étudier quelles alternatives s’appliquent, par exemple acheter par l’intermédiaire d’une société espagnole.
Ce projet n’en est encore qu’à ses débuts et fera l’objet d’un examen et d’un débat approfondis avant toute mise en œuvre.
Santiago Lapausa Gonzalez, JC&A Abogados
Cette analyse reflète la situation de janvier 2025 et constitue une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez la situation actuelle avec votre avocat avant toute décision.
Questions fréquentes
L’Espagne a-t-elle approuvé un impôt de 100 % sur les acheteurs hors UE ?
À la date de cette analyse (janvier 2025), non. C’était un projet annoncé lors d’un forum économique le 13 janvier, sans texte formel, et il nécessiterait l’approbation du Congrès.
Les acheteurs hors UE qui vivent en Espagne seraient-ils concernés ?
L’acheteur visé n’est pas clair, mais si la mesure se réfère à la nationalité, les ressortissants hors UE qui résident ou résideront en Espagne au moment de l’achat échapperaient à son champ.
Un impôt de 100 % pourrait-il être légal en Espagne ?
Il serait probablement contesté. La Constitution dit que les impôts ne doivent pas être confiscatoires, et un impôt de 100 % de la base imposable serait en général considéré comme confiscatoire et donc inconstitutionnel.
Que pourraient faire les acheteurs hors UE si la mesure allait de l’avant ?
Une fois le texte définitif publié, il faudrait étudier des alternatives, par exemple acheter par l’intermédiaire d’une société espagnole.
Chaque cas est différent : avant de signer ou de décider, confirmez votre situation auprès de votre avocat, notaire ou conseiller fiscal.
Sources: Santiago Lapausa Gonzalez, associé et économiste, JC&A Abogados ; déclarations du chef du gouvernement le 13 janvier 2025. Dernière mise à jour: 27 janvier 2025.
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