Das Journal · September 2026
Fast jedes fünfte verkaufte Haus in Marbella kostet inzwischen über eine Million. Über vier Millionen sind es nur 1,5 %
Ich habe die registrierten Verkäufe in Marbella und Benahavís im letzten Jahr mit denen von 2016 verglichen. Der Markt ist nicht so teuer geworden, wie man glaubt: Es ist ein ganzes Segment entstanden, das es vor zehn Jahren kaum gab.
DER MARKT IN DREI ZAHLEN
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DAS JOURNAL ALS PDF
Ausgabe September 2026, vollständig (auf Englisch)
Die Originalgrafiken, der zweite Artikel der Ausgabe und die Immobilien des Monats auf drei Seiten. Das PDF ist die englische Ausgabe.
PDF öffnen (auf Englisch)Ist alles teurer geworden?
Der allgemeine Kommentar, den ich von Menschen außerhalb der Branche höre, lautet, dass alles sehr teuer sei. Das brachte mich auf die Idee, die registrierten Verkäufe in Marbella und Benahavís aus den letzten vier Quartalen zu nehmen, sie in drei Preissegmente aufzuteilen und mit 2016 zu vergleichen. Die Daten bestätigen dieses Gefühl, allerdings nicht aus dem Grund, den die meisten vermuten.
Verkäufe nach Preissegment: 2016 und heute
Anteil der in Marbella und Benahavís verkauften Immobilien in jedem Preissegment.
Der Markt ist eine Stufe höher gerückt, und zwar deutlich
2016 lagen 93,9 % der Verkäufe unter einer Million Euro. Heute sind es 81,8 %, und das ist mit Abstand weiterhin der Großteil des Marktes. Doch das Segment zwischen einer und vier Millionen ist von 5,9 % der Verkäufe auf 16,7 % gewachsen, fast das Dreifache.
Fast jedes fünfte im letzten Jahr verkaufte Haus kostete mehr als eine Million. Vor zehn Jahren war es eines von sechzehn. Deshalb wirkt alles so teuer: Es ist ein ganzes Marktsegment mit vielen Abschlüssen entstanden, das es vor einem Jahrzehnt kaum gab.
Über vier Millionen ist der Markt weiterhin winzig
Sein Anteil ist von 0,1 % auf 1,5 % gestiegen, das Fünfzehnfache. Das klingt nach viel, aber 1,5 % bedeutet: jeder 67. Verkauf. Die eigentliche Veränderung findet zwischen einer und vier Millionen statt, und dort bewegt sich der größte Teil des Geldes.
1,5 % bedeutet: jeder 67. Verkauf. Es ist der kleinste Teil des Marktes und mit Abstand der, über den am meisten gesprochen wird.
Registrierte Verkäufe in Marbella und Benahavís, Q2 2025 bis Q1 2026.
Und genau das macht die nächste Zahl so auffällig. Wenn nur jeder 67. Verkauf über vier Millionen abgeschlossen wird: Wie viel steht zu diesem Preis zum Verkauf und wartet auf einen Käufer? Die Antwort misst sich in Jahrzehnten.
Immobilien über vier Millionen: Bestand für 23 Jahre
Nimmt man alle Häuser, die heute in Marbella und Benahavís zum Verkauf stehen, und rechnet aus, wie lange es beim aktuellen Tempo dauern würde, sie alle zu verkaufen, ergibt sich Folgendes: unter einer Million etwa sechzehn Monate, zwischen einer und vier Millionen knapp fünf Jahre und über vier Millionen zweiundzwanzig Jahre und zehn Monate.
Zeit, um den gesamten Bestand beim aktuellen Tempo zu verkaufen
Zum Verkauf stehender Bestand geteilt durch die monatlichen Verkäufe jedes Segments. Skala in Jahren.
Wenn ein ausgewogener Markt seinen Bestand in etwa zwanzig Monaten abbaut, dann ist das erste Segment gesund, das zweite langsam und das dritte ein Schaufenster. Von 67 im letzten Jahr verkauften Häusern lag eines über vier Millionen, während die Zahl der Häuser, die zu diesem Preis angeboten werden, weiter wächst.
Der Vergleich mit 2016 ist der Schlüssel: Über vier Millionen reichte der Bestand schon damals für mehr als zwanzig Jahre. Dieses Segment hat nie mit dem Rest Schritt gehalten. Verändert hat sich alles andere: Zwischen einer und vier Millionen ist der Bestand von weniger als vier Jahren auf fast fünf gestiegen, und unter einer Million von etwas mehr als einem Jahr auf sechzehn Monate.
Was das für Sie bedeutet
Jeder Leser kann hier etwas anderes mitnehmen.
Die Referenz ist nicht die Villa nebenan, die vielleicht seit zehn Jahren auf dem Markt ist, sondern die wenigen Verkäufe, die tatsächlich abgeschlossen wurden.
Sie haben das größte Angebot der Küste, kaum Konkurrenz und etwas Eile: Was ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis hat, verkauft sich in kurzer Zeit.
Zwischen einer und vier Millionen liegt die Liquidität: jeder sechste Verkauf und ein Käuferkreis, der sich in zehn Jahren verdreifacht hat. Über vier Millionen kaufen Sie das Haus, um darin zu leben. Rechnen Sie nicht mit einem schnellen Ausstieg.
Methodik. Daten von 2026: Verkäufe vom zweiten Quartal 2025 bis zum ersten Quartal 2026 und Bestand zum 1. April 2026. Verkäufe korrigiert mit den Faktoren des Wohnungsbauministeriums (Ministerio de Vivienda). Absorption = Bestand / monatliche Verkäufe. Vergleich mit den Verkäufen von 2016.
Häufige Fragen
Welcher Anteil der in Marbella verkauften Immobilien kostet mehr als eine Million Euro?
18,2 % der registrierten Verkäufe in Marbella und Benahavís zwischen dem zweiten Quartal 2025 und dem ersten Quartal 2026: 16,7 % zwischen einer und vier Millionen und 1,5 % über vier Millionen. 2016 waren es 6 %.
Wie lange dauert es, ein Haus über vier Millionen in Marbella zu verkaufen?
Das hängt vom einzelnen Haus ab, aber beim aktuellen Verkaufstempo würde der Bestand an Immobilien über vier Millionen in Marbella und Benahavís etwa 22 Jahre und 10 Monate brauchen, um verkauft zu werden. Deshalb richtet sich der Preis nach den wenigen abgeschlossenen Verkäufen und nicht nach den Häusern, die weiter am Markt sind.
Wie groß ist der Bestand unter einer Million Euro?
Etwa sechzehn Monate beim aktuellen Verkaufstempo, nahe an den zwanzig Monaten, die als ausgewogener Markt gelten. Es ist das gesündeste Segment des Marktes.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Grundbuch (Registro de la Propiedad); Wohnungsbauministerium (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana); Bestand der zum Verkauf stehenden Immobilien in Marbella und Benahavís. Zuletzt aktualisiert: 9. September 2026.
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