Het Journal · september 2026
Bijna een op de vijf verkochte woningen in Marbella gaat al over de miljoen. Boven de vier miljoen is het slechts 1,5%
Ik vergeleek de geregistreerde verkopen in Marbella en Benahavís van het afgelopen jaar met die van 2016. De markt is niet duurder geworden zoals men denkt: er is een hele prijsklasse bijgekomen die tien jaar geleden nauwelijks bestond.
DE MARKT IN DRIE CIJFERS
IN DIT ARTIKEL
HET JOURNAL ALS PDF
Editie september 2026, volledig
De originele grafieken, het tweede artikel van de editie en de woningen van de maand, op drie pagina's (in het Engels).
De PDF openenIs alles duurder geworden?
De opmerking die ik het vaakst hoor van mensen buiten de sector is dat alles erg duur is geworden. Daarom nam ik de geregistreerde verkopen in Marbella en Benahavís van de afgelopen vier kwartalen, verdeelde ze over drie prijsklassen en vergeleek ze met 2016. De cijfers geven dat gevoel gelijk, maar niet om de reden die de meesten denken.
Verkopen per prijsklasse: 2016 ten opzichte van nu
Percentage van de verkochte woningen in Marbella en Benahavís in elke prijsklasse.
De markt is een trede hoger gekomen, en dat is niet weinig
In 2016 lag 93,9% van wat werd verkocht onder een miljoen euro. Nu is dat 81,8%, nog altijd veruit het grootste deel van de markt, maar de klasse tussen één en vier miljoen is gegroeid van 5,9% van de verkopen naar 16,7%, bijna het drievoudige.
Bijna een op de vijf woningen die het afgelopen jaar werden verkocht, ging over de miljoen. Tien jaar geleden was dat een op de zestien. Daarom lijkt alles zo duur: er is een hele prijsklasse bijgekomen, met veel transacties, die een decennium geleden nauwelijks bestond.
Boven de vier miljoen blijft de markt minimaal
Het aandeel is gestegen van 0,1% naar 1,5%, vijftien keer zoveel. Dat klinkt veel, maar 1,5% is één verkoop op de 67. De echte verschuiving zit tussen één en vier miljoen, en daar wordt het meeste geld verzet.
1,5% is één verkoop op de 67. Het is het kleinste deel van de markt en veruit het deel waar het meest over wordt gepraat.
Geregistreerde verkopen in Marbella en Benahavís, Q2 2025 tot Q1 2026.
En dat maakt het volgende cijfer zo opvallend. Als slechts één verkoop op de 67 boven de vier miljoen sluit, hoeveel staat er dan op die prijs te wachten op een koper? Het antwoord wordt in decennia gemeten.
Woningen van meer dan vier miljoen: 23 jaar voorraad
Neemt u alle woningen die nu te koop staan in Marbella en Benahavís en rekent u uit hoe lang het zou duren om ze allemaal te verkopen in het huidige tempo, dan komt u op: onder de miljoen ongeveer zestien maanden; tussen één en vier miljoen iets minder dan vijf jaar; en boven de vier miljoen tweeëntwintig jaar en tien maanden.
Tijd om de hele voorraad te verkopen in het huidige tempo
Woningen te koop gedeeld door de maandelijkse verkopen in elke prijsklasse. Schaal in jaren.
Als een evenwichtige markt haar voorraad in ongeveer twintig maanden verwerkt, dan is de eerste klasse gezond, de tweede traag en de derde een etalage. Van de 67 woningen die het afgelopen jaar werden verkocht, ging er één over de vier miljoen, terwijl het aanbod op die prijs blijft groeien.
De vergelijking met 2016 is de sleutel: boven de vier miljoen bedroeg de voorraad toen al meer dan twintig jaar. Deze klasse heeft nooit het tempo van de rest gehaald. Wat is veranderd is al het andere: tussen één en vier miljoen ging het van minder dan vier jaar voorraad naar bijna vijf, en onder de miljoen van iets meer dan een jaar naar zestien maanden.
Wat dit voor u betekent
Elke lezer kan hier iets anders uit halen.
De referentie is niet de villa ernaast, die al tien jaar te koop kan staan, maar de weinige verkopen die echt zijn afgesloten.
U hebt het grootste aanbod van de kust, vrijwel geen concurrentie en enige haast: wat een goede prijs-kwaliteitverhouding heeft, is snel verkocht.
Tussen één en vier miljoen zit de liquiditeit: een op de zes verkopen en een kopersbasis die in tien jaar is verdrievoudigd. Boven de vier koopt u de woning om erin te wonen. Reken niet op een snelle verkoop.
Methodologie. Gegevens van 2026: verkopen van het tweede kwartaal van 2025 tot en met het eerste kwartaal van 2026 en aanbod per 1 april 2026. Verkopen gecorrigeerd met de factoren van het Ministerio de Vivienda (het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting). Absorptie = aanbod / maandelijkse verkopen. Vergelijking met de verkopen van 2016.
Veelgestelde vragen
Welk percentage van de verkochte woningen in Marbella gaat over de miljoen euro?
18,2% van de geregistreerde verkopen in Marbella en Benahavís tussen het tweede kwartaal van 2025 en het eerste van 2026: 16,7% tussen één en vier miljoen en 1,5% boven de vier. In 2016 was dat 6%.
Hoe lang duurt het om een woning van meer dan vier miljoen te verkopen in Marbella?
Dat hangt van elke woning af, maar in het huidige verkooptempo zou het aanbod van woningen boven de vier miljoen in Marbella en Benahavís ongeveer 22 jaar en 10 maanden nodig hebben om te worden verkocht. Daarom bepaalt u de prijs aan de hand van de weinige afgesloten verkopen, niet aan de hand van de woningen die nog te koop staan.
Hoeveel voorraad is er onder de miljoen euro?
Ongeveer zestien maanden in het huidige verkooptempo, dicht bij de twintig maanden die als evenwichtige markt gelden. Het is de gezondste prijsklasse van de markt.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Registro de la Propiedad; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; aanbod van woningen te koop in Marbella en Benahavís. Laatst bijgewerkt: 9 september 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.