Antwoorden voor eigenaren
Wat gebeurt er als u uw woning te hoog prijst? Zo verliest u waarde, ook als de markt stijgt
Veel eigenaren in Marbella en Benahavís denken dat de toekomstige prijsstijging een hoge prijs wel goedmaakt. De werkelijkheid ziet er anders uit.
KORT ANTWOORD
Brengt uw woning geen huurinkomsten op, dan kost wachten geld: ongeveer 1,5% per jaar aan onderhoud, 2% inflatie en 1% veroudering halen samen zo'n 4,5% per jaar van de waarde af. Te hoog prijzen beschermt de waarde niet, het verlaagt die meestal. De juiste prijs is de prijs die beschermt wat u uiteindelijk overhoudt.
IN DIT ARTIKEL
De cijfers zijn indicatieve schattingen, maar de logica is solide. Wat telt is wat u uiteindelijk overhoudt, niet de prijs waarmee u begint.
De vier factoren die tegelijk werken
Komt een woning boven haar werkelijke waarde op de markt, dan werken deze factoren tegelijk:
De stijging van de markt
Ja, prijzen stijgen na verloop van tijd meestal. Het is het gebruikelijke argument om te hoog te prijzen, maar het is maar één variabele, en niet de belangrijkste.
Onderhoudskosten
Een woning bezitten brengt vaste lasten met zich mee, of u nu verkoopt of niet: de bijdrage aan de eigenaarsvereniging (comunidad de propietarios), verzekeringen, IBI en kleine reparaties. Een redelijke schatting is circa 1,5% per jaar.
Inflatie
Zelfs als u later een hogere prijs krijgt, kan de reële waarde van dat geld lager zijn. In de berekening gaan we uit van 2% per jaar.
Veroudering van de woning
Woningen worden na verloop van tijd minder aantrekkelijk: trends veranderen, er komt nieuwer aanbod en de woning kan verouderd raken. Een redelijke richtlijn is ongeveer 1% per jaar.
De rekensom die bijna niemand maakt
Opgeteld kosten deze drie samen zo'n 4,5% per jaar. Om wachten de moeite waard te maken, zou de markt elk jaar méér dan dat moeten stijgen, alleen al om op hetzelfde punt te blijven. En ondertussen verliest een woning die al maanden te koop staat kracht in de onderhandeling.
De juiste prijs is niet de hoogste prijs die u zich kunt voorstellen, maar de prijs die beschermt wat u werkelijk overhoudt.
Alfonso Lacruz
Wat u in plaats daarvan kunt doen
- Vraag een vergelijkende marktanalyse aan met gerealiseerde verkopen
- Lees wat de waarde van een villa bepaalt
- Kies een prijs die in de eerste weken tot biedingen leidt
- Een goede makelaar helpt u de prijs met data af te stellen
De percentages van 1,5%, 2% en 1% zijn indicatieve schattingen voor de berekening, geen gegevens van een specifieke woning.
Veelgestelde vragen
Is wachten de moeite waard als de markt stijgt?
Alleen als de stijging de kosten van wachten compenseert. Onderhoudskosten, inflatie en veroudering halen samen zo'n 4,5% per jaar van de waarde af.
Kan ik hoog beginnen en later verlagen?
Dat kan, maar een woning die al langer op de markt staat verliest onderhandelingskracht: de koper vraagt altijd hoe lang de woning al te koop staat.
Hoe weet ik wat de juiste prijs is?
Door uw woning te vergelijken met woningen die verkocht zijn, die nu te koop staan en die niet verkopen.
En als ik niet haast heb met verkopen?
Dan is het beter de woning van de markt te halen voordat ze ‘verbrandt’ dan een prijs aan te houden die geen biedingen oplevert.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Eigen schattingen van Alfonso Lacruz Team | KW; Registro de la Propiedad (Spaans Kadaster). Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.