Praktisk guide · Köpa
Hur går ett vanligt fastighetsköp i Spanien till? Del 1: reservationen
Att köpa i Spanien är ganska enkelt. Det här är det allmänna fallet, med start från det att pris och villkor har överenskommits.
KORT SVAR
Ett vanligt köp i Spanien har fyra steg: reservationen (fastigheten tas bort från marknaden mot en deposition medan due diligence genomförs), det privata köpeavtalet, det offentliga köpebrevet som skrivs under hos en notarie och inskrivningen av fastigheten i köparens namn i fastighetsregistret. Vid reservationen går köparen vidare om allt stämmer; om något inte är lagligt eller en brist som gör fastigheten osäljbar dyker upp återbetalas depositionen.
I DEN HÄR ARTIKELN
Det här är det allmänna fallet, skrivet 2016. Särskilda fall kan skilja sig mycket, så kontrollera dina egna uppgifter med din advokat.
Vilka är stegen i ett vanligt köp?
Utgångspunkten är att pris och eventuella tilläggsvillkor (tidsramar, möbler osv.) har överenskommits mellan parterna. Därifrån består processen av:
- Reservationen: fastigheten tas bort från marknaden medan due diligence genomförs.
- Det privata köpeavtalet.
- Det offentliga köpebrevet (escritura pública), som skrivs under inför en notarie.
- Inskrivningen i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) i köparens namn.
Stegen är enkla, men det finns mycket att gå igenom i varje steg. Den här artikeln behandlar det första.
Steg 1: hur fungerar reservationen?
Vanligtvis är det första steget att ta bort fastigheten från marknaden mot en deposition medan due diligence genomförs. I de flesta fall hålls depositionen på ett spärrat konto (escrow) hos fastighetsmäklaren eller hos advokaten som företräder säljaren. I allmänhet anger dokumentet att köparen måste gå vidare till nästa steg, annars förlorar han eller hon depositionen, om fastighetens juridiska och fysiska skick är korrekt för försäljning.
Om något inte är helt lagligt, eller om en fysisk brist som gör fastigheten osäljbar dyker upp under due diligence, måste den part som håller depositionen betala tillbaka den till köparen.
Vilka handlingar kontrolleras under due diligence?
- Nota Simple (utdrag ur fastighetsregistret): den anger vem som är ägare, beskrivningen av fastigheten och belastningarna på den.
- Ägare: om fastigheten står på flera personer måste alla ägare godkänna försäljningen och skriva under handlingarna. Om den står på ett bolag måste en behörig företrädare för bolaget skriva under allt.
- Beskrivning: beskrivningen i Nota Simple (adress, ytor, grannar och så vidare) måste stämma med det köparen har fått veta att han eller hon köper.
- Belastningar: fastigheter säljs i allmänhet fria från belastningar. Om någon dyker upp i Nota Simple (hypotek, embargo (beslag), planbelastningar osv.) måste säljaren ta bort den från fastighetsregistret före avslutet. Vi förklarar hur i att avregistrera ett hypotek när du säljer.
- Bygglov: det bör kontrolleras, särskilt i Marbella där planläget inte alltid är tydligt, för att se om fastigheten följer reglerna för området, urbanisationen eller anläggningen. Det är inget enkelt steg och bör skötas av en expert som en advokat, en arkitekt eller en erfaren fastighetsmäklare. Se intyg om planöverträdelse.
- Skatter och avgifter till bostadsrättsföreningen: främst den kommunala fastighetsskatten (IBI) och sophämtning, samt avgifter till bostadsrättsföreningen. De belastar fastigheten, så kontrollera att de är betalda.
Varför behövs också en fysisk kontroll?
En expert tekniker eller en erfaren fastighetsmäklare bör kontrollera om fastigheten har brister, och om de kan åtgärdas eller kompenseras. Vid stora brister, som allvarliga stomskador, går affären om intet.
Skrevs 2016 som den första delen i en serie om den vanliga köpprocessen. Varje fall är olika: kontrollera dina egna uppgifter med din advokat.
Vanliga frågor
Vilka är stegen för att köpa en fastighet i Spanien?
I det allmänna fallet: reservationen med en deposition, det privata köpeavtalet, det offentliga köpebrevet som skrivs under inför en notarie och inskrivningen av fastigheten i köparens namn i fastighetsregistret.
Vem håller reservationsdepositionen?
I de flesta fall fastighetsmäklaren eller advokaten som företräder säljaren, på ett spärrat konto (escrow).
När får man tillbaka depositionen?
Om något inte är helt lagligt, eller om en fysisk brist som gör fastigheten osäljbar dyker upp under due diligence, måste den part som håller depositionen betala tillbaka den till köparen.
Vad visar Nota Simple?
Vem som är ägare, beskrivningen av fastigheten och belastningarna på den, till exempel hypotek eller embargo (beslag).
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Varje fall är olika: bekräfta din situation med din egen advokat, notarie eller skatterådgivare innan du skriver under eller bestämmer dig.
Källor: Egen analys, baserad på det allmänna fallet för köpprocessen i Spanien; kontrollera ditt eget fall med din advokat. Senast uppdaterad: 23 november 2016.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.