Antworten für Eigentümer
Welche Kosten entstehen durch den Besitz einer Immobilie in Spanien?
Diese Kosten zu kennen ist beim Kauf ebenso wichtig wie beim Verkauf: Der Käufer rechnet sie ein, bevor er ein Angebot abgibt.
KURZE ANTWORT
Die üblichen Kosten einer Immobilie in Spanien sind: die IBI (Grundsteuer), die Müllgebühr, die Vermögensteuer (je nach Fall), die Steuer für Nichtansässige (nur wenn Sie nicht in Spanien wohnen), die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) und die Versicherung. Die ersten beiden sind kommunal und werden an die Gemeinde gezahlt; die Gemeinschaftskosten werden nach Ihrem Anteil umgelegt.
IN DIESEM ARTIKEL
Es lohnt sich, Unterhaltskosten und Steuern zu trennen. Hier sind sie, eine nach der anderen.
Kommunale Steuern
IBI
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die Grundsteuer. Sie ist jährlich, kommunal und wird an die Gemeinde gezahlt. Berechnet wird sie, indem ein Prozentsatz auf den Katasterwert (valor catastral) angewendet wird. Als Anhaltspunkt: In Benahavís wurden 0,4 % angewendet. Mehr dazu unter der IBI-Bescheid.
Müllgebühr
Kommunale Gebühr für die Müllabfuhr, die Inhaber von Wohnimmobilien zahlen. Jede Gemeinde legt ihre eigene fest, von einem festen Jahresbetrag bis zu einem Prozentsatz des Katasterwerts.
Steuern, die von Ihrer Situation abhängen
- Vermögensteuer: betrifft Ansässige und Nichtansässige, die in Spanien eine Wohnung oder ein Haus besitzen, und hat viele Besonderheiten. Sprechen Sie mit einem Steuerberater.
- Steuer für Nichtansässige: jährlich und nur für Personen, die nicht in Spanien wohnen. Ist die Immobilie vermietet, wird sie auf die Einnahmen berechnet. Ist sie nicht vermietet, wird ein fiktives Einkommen von 2 % des Katasterwerts angesetzt, auf das der Steuersatz angewendet wird: 19 % für in der EU und im EWR Ansässige und 24 % für alle anderen.
Unterhaltskosten
- Eigentümergemeinschaft: Wenn Sie in einem Gebäude, einer Wohnanlage oder einer Villengruppe mit gemeinsamen Einrichtungen oder Diensten (Pool, Garten, Beleuchtung, Sicherheit) wohnen, gibt es Kosten, die umgelegt werden. Der Verwalter erstellt ein Jahresbudget, und der Beitrag jedes Eigentümers richtet sich nach dem Anteil, der seiner Immobilie zugeordnet ist.
- Versicherung: Eine Hausratversicherung ist in Spanien nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen: Das Risiko, keine zu haben, lohnt die Ersparnis nicht.
Bitten Sie vor dem Kauf oder Verkauf um den letzten Beleg jeder Kostenart: So erfahren Sie am schnellsten, was das Haus wirklich kostet.
IBI, Müllgebühr, Gemeinschaftskosten und Versicherung.
Wenn Sie verkaufen, fallen auch Steuern beim Verkauf an, und der Käufer verlangt Belege über die Gemeinschaftskosten und die IBI, die ordnungsgemäß bezahlt sind.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die IBI in Benahavís?
Der Prozentsatz wird auf den Katasterwert angewendet. In Benahavís wurden 0,4 % angewendet. Der Betrag hängt vom Katasterwert der jeweiligen Immobilie ab, der auf dem Bescheid steht.
Ist die Hausratversicherung Pflicht?
In Spanien nicht, es sei denn, die Bank verlangt sie bei einer Hypothek, aber sie ist sehr zu empfehlen.
Wer zahlt die Gemeinschaftskosten, wenn ich mitten im Jahr verkaufe?
Sie werden anteilig aufgeteilt, so wie es im Kaufvertrag vereinbart ist. Der Käufer verlangt eine Bescheinigung der Gemeinschaft, dass keine Rückstände bestehen.
Zahle ich jedes Jahr Steuern, wenn ich nicht in Spanien wohne?
Ja: die IBI, die Müllgebühr, die Gemeinschaftskosten und, wo zutreffend, die Steuer für Nichtansässige.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Agencia Tributaria; Patronato de Recaudación Provincial de Málaga; Ley de Propiedad Horizontal. Zuletzt aktualisiert: 24. Oktober 2026.
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