Marché · T3 2025
Le marché de la Costa del Sol est-il en difficulté ? La vérité sur la baisse des ventes à Marbella et à Benahavís
Les dernières données répondent à la question que se pose tout investisseur : le marché s’effondre-t-il ? La réponse est un non catégorique. C’est un réajustement sain et nécessaire.
RÉPONSE COURTE
Au T3 2025, par rapport au T3 2024, les ventes conclues ont reculé de 14,6 % à Marbella, de 13,5 % à Estepona et de 25,6 % à Benahavís. Ce n’est pas un krach : l’activité est revenue à la moyenne sur 20 ans et aux niveaux de 2014-2019, après le pic exceptionnel de 2022. Les biens affichés au juste prix dès le premier jour se vendent toujours efficacement.
DANS CET ARTICLE
Le paysage immobilier de l’ouest de la Costa del Sol change. Les ventes à Marbella, à Estepona et à Benahavís trouvent leur équilibre naturel : on passe de l’urgence à la durabilité.
Les chiffres : T3 2025 par rapport au T3 2024
| Ventes conclues · T3 2025 | Variation par rapport au T3 2024 |
|---|---|
| Marbella | -14,6 % |
| Estepona | -13,5 % |
| Benahavís | -25,6 % |
Variation annuelle des ventes conclues, troisième trimestre 2025 par rapport au troisième trimestre 2024.
Loin d’être alarmante, cette correction à deux chiffres traduit un refroidissement nécessaire. Les acheteurs sont toujours actifs, mais bien plus sélectifs : ils ne se précipitent plus et prennent le temps d’analyser la valeur et la qualité de la demande avant de s’engager.
1. Revenons-nous à la moyenne sur 20 ans ?
Comme dans notre analyse annuelle de Benahavís, les ventes de logements des trois premiers trimestres de 2025 se situent presque sur la ligne de la moyenne sur 20 ans. Le pic de 2022 a été un événement exceptionnel, porté par la demande mondiale de l’après-pandémie, et non un nouveau niveau de référence durable. L’activité actuelle reflète les périodes de croissance stable de 2014-2019. Ce retour à la moyenne confirme que le marché reste fondamentalement sain, avec une base solide de demande réelle.
2. Qu’est-ce que cela signifie pour les vendeurs ?
Avec un stock qui se stabilise et un rythme de vente qui revient à la normale, la précision est essentielle. L’époque où l’on « testait le marché » avec un prix ambitieux est révolue. Les biens affichés au juste prix dès le premier jour se vendent toujours efficacement. Les biens surévalués, en revanche, risquent de stagner : ils accumulent des jours de mise en vente, ce qui finit par affaiblir la position de négociation du vendeur. Il faut désormais une présentation professionnelle et une stratégie de prix fondée sur les données. Nous expliquons ce risque dans surévaluer votre maison.
Dans cette nouvelle réalité, l’expertise et la stratégie sont vos atouts les plus précieux.
Alfonso Lacruz
En résumé : un marché qui gagne en maturité
La Costa del Sol gagne en maturité. Nous quittons la volatilité des années de boom pour entrer dans une phase de stabilité à long terme. Pour les acheteurs, cela signifie le retour d’un peu de marge de manœuvre. Pour les vendeurs, c’est un appel à agir. Pour la suite, lisez le marché de la Costa del Sol au T1 2026.
Questions fréquentes
Le marché immobilier de la Costa del Sol s’effondre-t-il ?
Non. Au troisième trimestre 2025, les ventes ont reculé, mais l’activité est revenue à la moyenne sur 20 ans et aux niveaux de 2014-2019. J’y vois un réajustement sain, pas un krach.
De combien les ventes ont-elles baissé au T3 2025 ?
Par rapport au T3 2024, les ventes conclues ont reculé de 14,6 % à Marbella, de 13,5 % à Estepona et de 25,6 % à Benahavís.
Puis-je encore vendre à un bon prix ?
Oui, si le prix est juste dès le premier jour. Les biens correctement évalués se vendent toujours efficacement, alors que les biens surévalués accumulent des jours de mise en vente et affaiblissent la position du vendeur.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Ventes conclues à Marbella, Estepona et Benahavís, T3 2025 par rapport au T3 2024, et série des ventes sur 20 ans (graphiques publiés avec l’article d’origine) ; analyse propre. Dernière mise à jour: 18 décembre 2025.
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