Markt · Nieuwbouw
Nieuwbouwprijzen aan de Costa del Sol 2025: zeepbel of gezonde markt?
U antwoordt beter met cijfers dan met onderbuikgevoel. De recentste cijfers uit Málaga vertellen een heel ander verhaal dan twintig jaar geleden.
KORT ANTWOORD
Er wordt minder dan een derde gebouwd van wat in 2007 werd gebouwd (toen 36.000 gestarte woningen, in 2025 ongeveer 10.000) en ongeveer 85% van wat elk jaar wordt opgeleverd, wordt verkocht. Met dat evenwicht is het zeer moeilijk dat de markt volloopt met onverkochte woningen zoals vijftien jaar geleden.
IN DIT ARTIKEL
Met stijgende prijzen en nieuwe projecten tegen hoge prijzen heeft men me meermaals gevraagd of we de fouten van 2008 herhalen. Drie cijfers verklaren het.
1. Er wordt nu veel minder gebouwd
Dat is geen toeval en ook niet alleen voorzichtigheid van de ontwikkelaars: bouwen is vandaag objectief moeilijker. Bouwklare grond is schaars en duur, bouwen kost 32% meer dan in 2020, vergunningen laten op zich wachten en banken financieren een project pas als zes of zeven van de tien woningen al verkocht zijn voor de start. Alleen projecten die vanaf dag één rond zijn, gaan door.
2. 85% van wat gebouwd wordt, verkoopt
Belangrijker dan hoeveel er gebouwd wordt, is hoeveel er verkocht wordt. Ongeveer 85 van de 100 in 2025 opgeleverde nieuwe woningen vinden datzelfde jaar nog een koper. Dat is het gezonde punt van de markt: er stapelen zich geen lege woningen op en de prijzen schieten niet omhoog. Het is bovendien het tweede jaar op rij op dat niveau. Het is ook wat we elke dag zien: een goed gepresenteerde woning met een realistische prijs verkoopt; de koper accepteert niet langer elke prijs.
| Jaar | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % van het gebouwde dat verkoopt | 130% | 75% | 50% | 80% | 110% | 75% | 85% | 85% |
Waarden boven 100% wijzen op de opname van opgebouwde voorraad. De evenwichtszone ligt tussen 70% en 110%.
3. Wat er in Marbella gebeurt, vat het moment samen
Na enkele jaren van forse stijgingen is de prijs van nieuwbouw in Marbella afgeremd, terwijl bestaande woningen blijven stijgen en er bijna aan gelijk zijn. Dat is wat een gezonde markt doet: wanneer ontwikkelaars de prijzen te veel opdrijven, volgen kopers niet, ze gaan naar een goed gelegen bestaande woning en de markt corrigeert zichzelf. Elders wordt nieuwbouw duurder betaald dan een bestaande woning, maar zonder buitensporigheden:
| Nieuwbouw, prijs per m² | €/m² |
|---|---|
| Benahavís | € 4.240 |
| Estepona | € 3.700 |
| Mijas | € 3.595 |
De vraag is niet langer of de prijzen gaan dalen, maar hoe lang er nog zo weinig aanbod zal zijn.
Alfonso Lacruz
Mijn lezing: we zitten in een gezondere markt dan in vele jaren. Er wordt weinig gebouwd, bijna alles wat gebouwd wordt verkoopt en de prijzen passen zich vanzelf aan wanneer dat nodig is.
Veelgestelde vragen
Is er een zeepbel in nieuwbouw aan de Costa del Sol?
De cijfers zeggen van niet: er wordt minder dan een derde gebouwd van wat in 2007 werd gebouwd en ongeveer 85% van wat elk jaar wordt opgeleverd, wordt verkocht.
Waarom wordt er minder gebouwd?
Grond is schaars en duur, bouwen kost 32% meer dan in 2020, vergunningen laten op zich wachten en banken eisen voorverkopen van 60-70% voordat ze financieren.
Hoeveel kost de vierkante meter nieuwbouw?
In deze bron € 4.240/m² in Benahavís, € 3.700/m² in Estepona en € 3.595/m² in Mijas.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Gegevens van de provincie Málaga over gestarte en verkochte woningen; nieuwbouwprijzen per gemeente. Eigen bewerking. Laatst bijgewerkt: 8 juni 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.