Markt · Q4 2025
Waarom stijgen de prijzen in Marbella, Benahavís en Estepona als er minder woningen verkocht worden?
Als er minder verkocht wordt, dalen dan de prijzen? De officiële cijfers zeggen van niet, en de reden is de realistische verkoper.
KORT ANTWOORD
De werkelijke verkoopprijzen van Q4 2025 stegen in alle vier de gemeenten (Marbella +3,2%, Benahavís +2,0%, Estepona +6,0%, Mijas +1,7%), ook al daalden de verkopen. De markt wordt selectiever: minder transacties, maar tegen hogere prijzen, en de realistische verkopers zijn degenen die sluiten.
IN DIT ARTIKEL
De Registradores de España publiceerden de officiële cijfers over de werkelijke verkoopprijzen van het vierde kwartaal van 2025, en die zijn niet wat de meesten verwachtten.
1. Minder transacties, hogere prijzen
| Q4 2025 | Werkelijke verkoopprijs | Verandering | Vraagprijs | Verandering |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | € 4.202/m² | +3,2% | € 5.524/m² | +2,1% |
| Benahavís | € 3.833/m² | +2,0% | € 5.463/m² | +1,3% |
| Estepona | € 3.349/m² | +6,0% | € 4.151/m² | +2,3% |
| Mijas | € 3.316/m² | +1,7% | € 3.599/m² | +2,9% |
Verandering Q4 2025 ten opzichte van Q3 2025. Bron: Registradores de España en vastgoedportalen. Eigen bewerking.
In de Journal van maart deelden we de verkoopcijfers: dalingen van 7,8% in Marbella, 11,0% in Benahavís en 16,1% in Mijas, met Estepona als enige uitzondering met een groei van 9,7%. Toch stegen de werkelijke verkoopprijzen in alle vier. De markt stopt niet: ze wordt selectiever.
2. De kloof tussen wat gevraagd en wat betaald wordt, wordt kleiner
In Marbella, Benahavís en Estepona wordt het verschil kleiner omdat de werkelijke prijzen sneller stijgen dan de vraagprijzen: verkopers zijn realistischer en de markt beloont dat. Mijas is de uitzondering: de vraagprijzen stijgen er sterker (+2,9%) dan de transactieprijzen (+1,7%), waardoor de kloof groter wordt, wat laat zien dat verkopers daar het pad van de andere markten nog niet hebben gevolgd.
3. De cijfers bevestigen wat we elke dag beleven
In onze portefeuille, waar we alleen met woningen tegen marktprijs werken, worden verkopen in minder dan 90 dagen gesloten met kortingen onder 3%. De juiste prijs verkoopt niet alleen: hij verkoopt snel en met minimale korting.
Deze markt beloont de realist. Wie te lang wacht met bijstellen, blijft achter.
Alfonso Lacruz
Voor de drie lezingen van deze cijfers (verkoper, koper en belegger), leest u Marbella Q4 2025: verkopen, kopen of beleggen?
Veelgestelde vragen
Stegen de prijzen in Marbella in Q4 2025?
Ja: de werkelijke verkoopprijs was € 4.202/m², 3,2% hoger.
Waarom stijgen de prijzen als er minder verkocht wordt?
Omdat de markt selectiever wordt: woningen met de juiste prijs halen de akte, tegen hogere prijzen.
Wat is de kloof tussen vraagprijs en verkoopprijs?
Het verschil, in procenten, tussen wat op de portalen gevraagd wordt en wat in de akte betaald wordt.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Colegio de Registradores de España (Q4 2025); vastgoedportalen. Eigen bewerking. Laatst bijgewerkt: 6 mei 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.