Markt · Q4 2025
Vastgoedmarkt Marbella en Costa del Sol, Q4 2025: verkopen, kopen of beleggen?
De verkopen daalden, de prijzen stegen. De cijfers kiezen geen partij; de lezer wel.
KORT ANTWOORD
In Q4 2025 liet de Costa del Sol een tegenstrijdigheid zien: de verkopen daalden en de prijzen stegen. Voor de verkoper wordt een realistische prijs beloond; voor de koper sluit de onderhandelingsruimte; voor de belegger moet u urbanisatie per urbanisatie kijken, omdat Mijas afwijkt van de andere drie markten.
IN DIT ARTIKEL
Hetzelfde cijfer leest u anders naargelang wie u bent. Dit zijn de drie blikken.
Voor de verkoper
De officiële cijfers zijn goed: de verkoopprijzen stegen in alle vier de gemeenten en de kloof tussen vraagprijs en werkelijke prijs wordt kleiner in Marbella, Benahavís en Estepona. Dat gebeurt alleen wanneer realistische verkopers zich aan de markt aanpassen en ambitieuze verkopers niet. Wanneer een woning maandenlang niet beweegt, is niet de markt het probleem: het is de prijs.
Voor de koper
De werkelijke onderhandelingsruimte wordt kleiner. In Marbella stegen de verkoopprijzen in het vierde kwartaal met 3,2%, terwijl de vraagprijzen slechts met 2,1% stegen, wat betekent dat de werkelijke markt sneller groeit dan de verwachtingen van de verkoper. Bij woningen die vanaf dag één goed geprijsd binnenkomen, zijn de kortingen al minimaal. De correctie die sommige kopers verwachtten, is er niet gekomen. De sleutel is selectie: de juiste woning in de juiste microzone, niet wachten op een korting die de cijfers niet langer ondersteunen.
Voor de belegger
| Kloof vraag-/verkoopprijs | Marbella | Benahavís | Estepona | Mijas |
|---|---|---|---|---|
| Kloof | 31,4% | 42,5% | 23,9% | 8,5% |
| Trend | Dalend | Dalend | Dalend | Stijgend |
Kloof = (vraagprijs - werkelijke verkoopprijs) / werkelijke verkoopprijs. Q4 2025.
Het interessantste signaal van het kwartaal is de divergentie tussen Mijas en de rest. In Marbella, Benahavís en Estepona worden de kloven kleiner: het zijn markten waar verkopers hun verwachtingen al hebben bijgesteld en waar nu discipline wordt beloond, geen speculatie. Mijas is de uitzondering: de kloof is er slechts 8,5%, maar wordt groter in plaats van kleiner. Het is geen kans, maar een markt waar verkopers zich nog niet hebben hoeven aan te passen. De sleutel is precies instappen, urbanisatie per urbanisatie en niet met gemiddelden per gemeente.
Eén markt. Drie lezingen. De cijfers kiezen geen partij, de lezer wel.
Alfonso Lacruz
Om te begrijpen waarom de prijzen stijgen, leest u waarom de prijzen stijgen als er minder woningen verkocht worden.
Veelgestelde vragen
Stegen of daalden de prijzen in Q4 2025?
De werkelijke verkoopprijzen stegen in Marbella, Benahavís, Estepona en Mijas, terwijl de verkopen daalden.
Kan er veel onderhandeld worden over de koopprijs?
De ruimte wordt kleiner: bij woningen die vanaf dag één goed geprijsd zijn, zijn de kortingen al minimaal.
Wat is de kloof tussen vraagprijs en transactieprijs?
Het verschil tussen de prijs die de verkoper vraagt en de werkelijke prijs waarvoor wordt verkocht, als percentage van die laatste.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Colegio de Registradores de España (Q4 2025); vastgoedportalen. Eigen bewerking. Laatst bijgewerkt: 6 mei 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.