Marché · Neuf
Prix du neuf sur la Costa del Sol en 2025 : bulle ou marché sain ?
Mieux vaut répondre avec des chiffres qu’avec des intuitions. Les derniers chiffres de Málaga racontent une tout autre histoire que celle d’il y a vingt ans.
RÉPONSE COURTE
On construit moins d’un tiers de ce qu’on construisait en 2007 (36 000 logements mis en chantier alors, environ 10 000 en 2025) et on vend environ 85 % de ce qui est livré chaque année. Avec cet équilibre, il est très difficile que le marché se remplisse de logements invendus comme il y a quinze ans.
DANS CET ARTICLE
Avec des prix en hausse et de nouveaux programmes à prix élevés, on m’a demandé plusieurs fois si nous répétions les erreurs de 2008. Trois chiffres l’expliquent.
1. Aujourd’hui, on construit beaucoup moins
Ce n’est pas un hasard, ni seulement de la prudence de la part des promoteurs : il est objectivement plus difficile de construire aujourd’hui. Le terrain constructible se raréfie et coûte cher, construire coûte 32 % de plus qu’en 2020, les licences tardent à arriver et les banques ne financent un projet que si six ou sept logements sur dix sont déjà vendus avant le démarrage. Seules les opérations qui tiennent la route dès le premier jour voient le jour.
2. On vend 85 % de ce qui se construit
Plus important que ce que l’on construit, il y a ce que l’on vend. Environ 85 logements neufs sur 100 achevés en 2025 trouvent preneur la même année. C’est le point sain du marché : ni logements vides qui s’accumulent, ni prix qui s’envolent. Et c’est la deuxième année de suite à ce niveau. C’est aussi ce que nous voyons chaque jour : le bien bien présenté et au prix réaliste se vend ; l’acheteur n’accepte plus n’importe quel prix.
| Année | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % vendu de ce qui est construit | 130 % | 75 % | 50 % | 80 % | 110 % | 75 % | 85 % | 85 % |
Les valeurs supérieures à 100 % indiquent l’absorption de stock accumulé. La zone d’équilibre se situe entre 70 % et 110 %.
3. Ce qui se passe à Marbella résume le moment
Après plusieurs années de fortes hausses, le prix du neuf à Marbella a ralenti, tandis que l’ancien continue de monter et le rattrape presque. C’est ce que fait un marché sain : quand les promoteurs poussent trop les prix, les acheteurs ne suivent pas, se tournent vers l’ancien bien situé et le marché s’ajuste de lui-même. Ailleurs, le neuf se paie plus cher que l’ancien, mais sans excès :
| Neuf, prix au m² | €/m² |
|---|---|
| Benahavís | 4 240 € |
| Estepona | 3 700 € |
| Mijas | 3 595 € |
La question n’est plus de savoir si les prix vont baisser, mais combien de temps encore l’offre restera aussi faible.
Alfonso Lacruz
Ma lecture : nous sommes sur un marché plus sain que depuis de nombreuses années. On construit peu, on vend presque tout ce qui se construit et les prix s’ajustent d’eux-mêmes quand il le faut.
Questions fréquentes
Y a-t-il une bulle dans le neuf sur la Costa del Sol ?
Les chiffres disent que non : on construit moins d’un tiers de ce qu’on construisait en 2007 et on vend environ 85 % de ce qui est livré chaque année.
Pourquoi construit-on moins ?
Le terrain se raréfie et coûte cher, construire coûte 32 % de plus qu’en 2020, les licences tardent et les banques exigent des préventes de 60-70 % avant de financer.
Combien coûte le mètre carré du neuf ?
Dans cette source, 4 240 €/m² à Benahavís, 3 700 €/m² à Estepona et 3 595 €/m² à Mijas.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Données de la province de Málaga sur les logements mis en chantier et vendus ; prix du neuf par commune. Calculs internes. Dernière mise à jour: 8 juin 2026.
Vous pensez vendre votre bien sur la Costa del Sol ?
Commencez par savoir où se situe votre bien sur le marché d’aujourd’hui.