Marché · Offre 2025
Stock de logements à Marbella et Benahavís : deux tendances opposées
Au début du dernier trimestre 2025, le marché de Marbella montre deux réalités opposées : peu de villas et de plus en plus d’appartements.
RÉPONSE COURTE
Au début du quatrième trimestre 2025, le stock de villas à Marbella était inférieur de 7,4 % à celui d’un an plus tôt, tandis que celui des appartements était supérieur de 14,5 %. Benahavís suit une tendance similaire (villas -10,0 %, appartements +15,3 %). Pénurie de villas, plus d’offre en appartements : le marché se polarise.
DANS CET ARTICLE
Marbella offre la vision la plus claire de l’ensemble, et Benahavís présente un comportement similaire.
Les chiffres : le stock à vendre
| Stock à vendre · variation annuelle | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Villas | -7,4 % | -10,0 % |
| Appartements | +14,5 % | +15,3 % |
Variation annuelle du nombre de logements à vendre. Données du deuxième trimestre 2025. Élaboration propre.
1. Villas : y a-t-il pénurie d’offre ?
Le stock de villas a reculé de 7,4 % sur un an à Marbella, ce qui confirme la disponibilité limitée. La plus forte baisse concerne la tranche de 1,5 à 4 millions d’euros, en recul depuis 2022. Au-dessus de 4 millions, l’offre reste stable, tandis que les villas les moins chères, sous 1,5 million, ont diminué en raison de la forte demande et du manque de constructions neuves.
2. Appartements : pourquoi le stock augmente-t-il ?
À l’inverse, les appartements ont augmenté de 14,5 % par rapport à l’an dernier. La plus forte croissance correspond à la tranche de 250 000 à 750 000 €, qui reste la plus active pour les acheteurs nationaux et internationaux. Le haut de gamme, à partir de 750 000 €, se distingue aussi, porté par des projets modernes et des achats liés à l’art de vivre. Dans le bas de gamme, sous 250 000 €, l’offre continue de baisser, ce qui confirme le manque d’options abordables.
| Segment (Marbella) | Tendance de l’offre |
|---|---|
| Villas à moins de 1,5 M€ | En baisse |
| Villas de 1,5 à 4 M€ | La plus forte baisse |
| Villas à plus de 4 M€ | Stable |
| Appartements à moins de 250 000 € | En baisse |
| Appartements de 250 000 à 750 000 € | La plus forte croissance |
| Appartements à plus de 750 000 € | En hausse |
Tendance du stock à vendre à Marbella par tranche de prix, T2 2025. Élaboration propre.
3. Le marché se polarise-t-il ?
Oui. Les villas sont de plus en plus limitées face à un parc d’appartements en expansion. La demande reste ferme et s’adapte à l’offre disponible dans chaque segment.
La demande reste ferme et s’adapte à l’offre disponible dans chaque segment.
Alfonso Lacruz, octobre 2025
Ce que cela signifie selon votre cas
Villas
Elles profitent d’une concurrence moindre, surtout dans la tranche de 1,5 à 4 millions d’euros.
Appartements
La concurrence est plus forte, mais les logements bien présentés et au bon prix continuent d’attirer des acheteurs.
Acheteurs
Les opportunités dans les tranches basses disparaissent, tandis que l’offre augmente dans les segments moyens et hauts.
Ce sont des données de 2025. Pour voir le segment haut séparément, lisez le marché du luxe à Marbella et Benahavís.
Questions fréquentes
Y a-t-il peu de villas à vendre à Marbella ?
Oui. Le stock de villas a baissé de 7,4 % sur un an, avec la plus forte baisse dans la tranche de 1,5 à 4 millions d’euros, en recul depuis 2022.
L’offre d’appartements augmente-t-elle à Marbella ?
Oui, de 14,5 % par rapport à l’an dernier. La plus forte croissance se situe dans la tranche de 250 000 à 750 000 €.
Que signifie cela pour qui vend une villa ?
Il profite d’une concurrence moindre, surtout dans la tranche de 1,5 à 4 millions d’euros.
Et pour qui achète ?
Les opportunités dans les tranches basses disparaissent, tandis que l’offre augmente dans les segments moyens et hauts.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Élaboration propre (stock de logements à vendre à Marbella et Benahavís, T2 2025). Dernière mise à jour: 30 octobre 2025.
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