Marknad · Lager
Vart är marknaden på väg? Verkligheten bakom lagret och prisklyftan på Costa del Sol
Aktiviteten från åren efter covid har lugnat sig. För att förstå vart marknaden är på väg räcker det inte att titta på det som såldes: man måste se balansen mellan tillgängligt lager och verklig försäljning.
KORT SVAR
Uppgifterna från slutet av 2025 visar en marknad som har gått in i balanszonen: försäljningen sker i ett mer normalt tempo och det tar något längre tid att sälja. I Marbella såldes under ett år 106,9 % av det tillgängliga lagret av lägenheter (73,6 % i Benahavís), men bara 29,0 % av lagret av villor (17,8 % i Benahavís). Priset avgör: ett hus som är rätt värderat från första dagen säljs; ett överprissatt blir osynligt.
I DEN HÄR ARTIKELN
Det här är de fyra nycklar som uppgifterna från slutet av 2025 ger för att sälja under 2026.
Har marknaden gått in i balans?
Den tydligaste förändringen är marknadens hastighet, takten som husen säljs i. Försäljningen har återgått till ett mer normalt tempo eftersom absorptionstakten (förhållandet mellan utbud och efterfrågan) har gått in i zonen för balanserad marknad. Vi har inte längre en säljarmarknad där ägaren hade all makt: köparna tar sig mer tid att bestämma sig och säljaren måste räkna med en något längre tid för att genomföra försäljningen. Det är en sund miljö för båda parter.
Hur snabbt säljs lägenheter och villor?
| Lager sålt under ett år | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Lägenheter | 106,9 % | 73,6 % |
| Villor | 29,0 % | 17,8 % |
Andel av det tillgängliga lagret som såldes under ett år. Uppgifter publicerade i början av 2026. Egen sammanställning.
Lägenheterna är branschens motor. I Marbella såldes under ett år 106,9 % av det tillgängliga lagret och i Benahavís 73,6 %, en takt som mer än tredubblar villornas: köparna söker snabbhet och moderna utrymmen som är redo att njutas av.
När det gäller villor finns en ”illusion av tillgänglighet”. Det ser ut som om det finns mycket utbud, men den verkliga försäljningen är låg: bara 29,0 % av de tillgängliga villorna i Marbella och 17,8 % i Benahavís. Många är inte verkliga alternativ för köparen och blir stående eftersom de inte svarar mot efterfrågan.
Hur förändras lagret?
- Lagret av lägenheter växer överlag.
- Marknaden under 250 000 € har i praktiken försvunnit.
- För villor sker en avsmalning i den nedre delen: antalet villor till salu minskar, men nästan bara under 1,5 miljoner euro.
- Utbudet av villor över 4 miljoner är mycket stabilt.
Bristen beror nu på prisintervallet, inte bara på bostadstypen. Därför säger en kommuns genomsnitt lite om ett enskilt hus.
Vad krävs för att sälja på en balanserad marknad?
Det största misstaget idag är överpris. En rätt värderad fastighet säljs oftast nära sitt utgångspris, men de överprissatta kommer aldrig ens till förhandlingsbordet och blir osynliga. Med fler alternativ och mindre brådska hos köparen räcker det inte längre att komma ut på marknaden: huset behöver ett försprång. Om du tvivlar på ditt pris, börja med vad som händer när en fastighet överprissätts och med den jämförande marknadsanalysen.
- Anpassat pris från första dagen
- Felfri presentation av bostaden
- Professionell home staging
- Ett pris som stöds av uppgifter
Målet är inte att bara komma ut på marknaden och vänta, utan en planerad och professionell säljstrategi med ett rimligt pris.
Alfonso Lacruz
Vanliga frågor
Är marknaden i Marbella och Benahavís balanserad idag?
Enligt uppgifterna från slutet av 2025 ja: absorptionstakten har gått in i zonen för balanserad marknad och vi har inte längre en säljarmarknad.
Hur stor andel av lagret såldes under ett år?
För lägenheter 106,9 % i Marbella och 73,6 % i Benahavís. För villor bara 29,0 % i Marbella och 17,8 % i Benahavís.
Hur förändras lagret?
Lagret av lägenheter växer, utbudet under 250 000 € har nästan försvunnit, antalet villor till salu under 1,5 miljoner minskar och de över 4 miljoner är stabila.
Varför säljs inte överprissatta bostäder?
För att de aldrig ens kommer till förhandlingsbordet och blir osynliga. En rätt värderad fastighet säljs oftast nära sitt utgångspris.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Siffrorna är vägledande och varje fastighet är olika: för ett konkret belopp, be om en värdering av din bostad.
Källor: Egen sammanställning. Senast uppdaterad: 5 mars 2026.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.