Antwoorden voor eigenaren
Mijn woning is fuera de ordenación: wat het is en wat het betekent
Het is een uitdrukking die u in Marbella vaak hoort. Ze betekent dat de woning beperkingen heeft voor gebruik en werken, en dat merkt u in de prijs.
KORT ANTWOORD
Een woning is fuera de ordenación (buiten de planologische ordening) in twee gevallen: ze was legaal, maar een latere wijziging van het bestemmingsplan heeft haar buiten de regels geplaatst, of ze is zonder vergunning of buiten de voorschriften gebouwd en de termijn waarbinnen de overheid de legaliteit kon herstellen is verstreken. Alleen onderhouds- en instandhoudingswerken zijn toegestaan en de prijs is meestal lager.
IN DIT ARTIKEL
Voor wie verkoopt, is het van belang te weten om welke situatie het bij u gaat, want dat bepaalt wat u kunt aanbieden en aan wie.
De twee gevallen
Ze was legaal en is het niet meer
Ze is met vergunning gebouwd, maar een latere wijziging van het bestemmingsplan veranderde de parameters waaronder is gebouwd. Ze was destijds legaal en viel daarna onder het regime van fuera de ordenación.
Ze is buiten de norm gebouwd
Ze is zonder vergunning of zonder naleving van het bestemmingsplan uitgevoerd en de termijn waarbinnen de overheid de legaliteit kan herstellen is verstreken. Dit geldt voor veel woningen in Marbella die zijn gebouwd tijdens de boom vóór de crisis (van 2001 tot 2007).
Wat deze situatie inhoudt
Ze beperkt de mogelijkheden voor gebruik, bewoning en overdracht. De belangrijkste beperking is dat alleen onderhouds- en instandhoudingswerken zijn toegestaan. De woning mag niet groter worden, niet in volume toenemen en er mogen in het algemeen geen werken worden uitgevoerd die de woning meer waarde geven. Het doel van het regime is dat het gebouw vanzelf verdwijnt wanneer de levensduur ervan is verstreken. Een woning fuera de ordenación die door brand wordt verwoest, mag bijvoorbeeld mogelijk niet worden herbouwd.
Hoe het de verkoop beïnvloedt
- De prijs is meestal lager
- Ze is moeilijker te verkopen: de koper moet de beperkingen begrijpen
- Veel banken verlenen geen hypotheek, afhankelijk van de ernst (lees of er een hypotheek mogelijk is)
- Een certificaat van geen stedenbouwkundige overtreding is een extra garantie waar kopers meestal om vragen
Omdat elke woning anders is, raadpleegt u uw advocaat of architect van vertrouwen.
Veelgestelde vragen
Mag ik een woning fuera de ordenación verbouwen?
Alleen onderhouds- en instandhoudingswerken. De woning mag niet groter worden of in volume toenemen en er mogen geen werken worden uitgevoerd die de woning meer waarde geven.
Kan ze worden verkocht?
Ja, maar tegen een lagere prijs en met een kleinere groep kopers. De koper moet de situatie kennen.
En als ze wordt verwoest?
Mogelijk mag ze niet worden herbouwd of verder worden gebruikt, omdat het regime tijdelijk is.
Hoe weet ik of mijn woning het is?
Een architect of een advocaat controleert de vergunning, het geldende bestemmingsplan en de situatie in het register en het kadaster.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Ayuntamiento de Marbella (planeamiento urbanístico); Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía. Laatst bijgewerkt: 24 oktober 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.